Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Наверняка вашему счастью завидуют окружающие - а как же иначе, ведь вы рискнули вложиться в долевое строительство и вот со дня на день получите заветные ключи и свидетельство о праве собственности на квартиру. Да, приходилось экономить, чтобы вовремя и в полном объеме оплатить взносы. И вот уже все чаще вы заглядываете в магазины отделочных товаров и сантехники, электротоваров и мебельные салоны, потому что вы точно для себя решили - в новой квартире у вас все будет новое. Это правильно. Но не спешите, иначе деньги, которые вы приготовили на покупку мебели и других предметов интерьера, может «съесть» не просто отделка, а буквально ремонт с устранением недоделок.

Дополнительных расходов можно избежать, если до получения ключей и подписания акта приема-передачи квартиры вы тщательно обследуете ее состояние. Да, какие-то недоделки проявятся в первые годы эксплуатации, но некоторые можно обнаружить и при беглом осмотре.

Есть знакомый строитель-прораб — берите его с собой в качестве эксперта. Если нет, вооружайтесь водяным уровнем, отверткой-индикатором, свечкой и спичками, также не помешает небольшая стремянка. А пока вас не пригласили подписывать документы, ознакомьтесь со стандартами отделки и ремонтных работ в строительстве.

Контроль — привычка полезная

Покупая одежду или обувь, вы наверняка не только примерите их, но и проверите обработку швов, чтобы обновку не пришлось тут же нести в ремонт. Квартира — более дорогое приобретение, и проверить, в каком состоянии вам ее передают — ваше законное право. Первым делом осматриваем двери — плотно ли прилегают к косякам, не перекошены ли. То же самое — в отношении окон в квартире и лоджии (если она застеклена). Обязательно нужно проконтролировать комплектность стеклопакетов (заглушки, ручки, уплотнители), проверить, нет ли трещин, царапин и потеков раствора на окнах и переплетах (самостоятельная очистка может оставить царапины).

При помощи зажженной свечи проверяем окна и вентиляционные отверстия. Если окно имеет щели или плохо запенено/зацементировано, пламя будет отклоняться в сторону квартиры. Это означает, что зимой такое окно не спасет от холодов. О наличии же тяги в вентиляции свидетельствует отклонение пламени в сторону решетки.

При помощи водяного уровня оцениваем ровность полов, стен и потолков. Обнаружили на них пятна — запишите в блокнот. Также фиксируем все неровности — где и на сколько.

Отвертка-индикатор пригодится, чтобы проверить работоспособность электророзеток (всех, а не выборочно!) и проводов к светильникам. Посмотрите заодно, предусмотрены ли крюки для люстр — они должны быть. Попросите менеджера, который вас сопровождает, открыть квартирный электрощиток, чтобы проверить заземление и работоспособность УЗО.

Обязательно нужно оценить состояние всех трубопроводов: по некоторым проектам возможна их прокладка горизонтально (на полу) — такой трубопровод должен быть в гофрированной изоляции.

Если стояки отопления смонтированы вертикально, отверстия вокруг них должны быть зацементированы. То же относится и к канализационному стояку. Проверьте пломбы на водосчетчиках и электросчетчике. Кстати говоря, паспорта на них вам обязаны выдать, поскольку вам, а не застройщику, заниматься поверкой счетчика горячей воды каждые 4 года и каждые шесть лет — счетчика холодной воды.

Обратите внимание на размер радиаторов — в жилых помещениях он должен составлять 50% от светового, т.е. оконного проема, в соответствии с актуализированной редакцией «Свода правил» . Также нужно проверить, есть ли на них и автоматические радиаторные терморегуляторы, соответствует ли нормам расстояние от стены.

Кроме обязательной установки запорной арматуры, кранов Маевского (на верхних этажах) и устройств для спуска воды из системы на каждом стояке, актуализированный «Свод правил» (п. 6.4.9) обязывает устанавливать на каждом отопительном приборе регулирующую арматуру, то есть автоматические радиаторные терморегуляторы.

Появилось это требование не по чьей-то прихоти, а во исполнение закона об энергосбережении, как и обязательная установка застройщиком индивидуальных приборов учета потребления электроэнергии, холодной и горячей воды, а также общедомовых приборов учета потребления коммунальных ресурсов.

Пользуясь правовой неграмотностью потребителей, застройщики могут проигнорировать эту норму либо установить терморегулятор не в полном комплекте.

Нужно знать, что терморегулятор устанавливается на трубе, подающей воду в радиатор, между ним самим и байпасом (перемычкой). На нем обязательно должна быть регулирующая головка с делениями, соответствующими определенным значениям температуры воздуха в помещении. При правильном монтаже головка располагается горизонтально, то есть смотрит вбок от трубы, а не вверх.

В противном случае термодатчик будет дополнительно нагреваться теплом, поднимающимся от трубы вверх, то есть не будет правильно измерять температуру воздуха в помещении. Некоторые отопительные радиаторы выпускаются с уже встроенными терморегуляторами.

«Отсутствие терморегуляторов на каждом радиаторе во вновь сдаваемых жилых домах является предметом для претензии к застройщику. В случае его отказа удовлетворить такое требование покупатель вправе обратиться с жалобой в Ростехнадзор или жилищную инспекцию, наряду с другими замечаниями к качеству продаваемого жилья», — поясняет адвокат Алина Домкина.

Как уже было сказано выше, автоматический радиаторный терморегулятор состоит из двух частей — клапана и терморегулирующей головки. Клапан врезается непосредственно в трубу. Нередко установкой клапана застройщик пытается доказать, что он выполнил все строительные правила, однако он лукавит: без терморегулирующей головки клапан бесполезен.

Продаются оба элемента и вместе, и порознь, поэтому покупателю квартиры надо четко понимать, что должны быть установлены оба элемента. «Терморегулирующая головка, собственно, позволит владельцу квартиры устанавливать в квартире ту температуру, которая для него комфортна — для этого достаточно выставить нужное положение на головке регулятора, все остальное оборудование сделает без участия человека. При помощи такого устройства можно задать температуру от +6ºC до +26ºC. Другими словами, чтобы в квартире было не жарко, чтобы вы не отапливали атмосферный воздух через открытую форточку, достаточно отрегулировать теплоотдачу радиатора», — объясняет Антон Белов, заместитель директора теплового отдела компании «Данфосс ».

Терморегуляторы могут быть с газонаполненным, жидкостным или твердотельным датчиком температуры.

Первые наиболее эффективны, поскольку реагируют на ее изменение всего за 8 минут, тогда как твердотельные (парафиновые) могут «раскачиваться» до часа и больше (как правило, их применяют в нежилых зданиях). В настоящее время многие собственники квартир, системы отопления в которых не оборудованы терморегуляторами, устанавливают эти устройства сами.

Стоимость их невысока, а эффективность ощутимая, ведь в данном случае семья получает возможность обходиться без сквозняков, в квартире не будет жарко, а при комфортной температуре снижается риск заболеть острыми респираторными и вирусными заболеваниями.

Общедомовое имущество

Застройщик, который скоро превратится в вашу управляющую компанию, на этапе сдачи жилья почему-то неохотно знакомит будущих обитателей нового дома не только с их собственными квартирами, но и с общедомовым имуществом. Между тем, закон предусматривает, в частности, что собственники жилья за свой счет обязаны проводить мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества в многоквартирном доме.

А уже упомянутый выше «Свод правил» предусматривает, во-первых, подключение систем отопления и горячего водоснабжения через тепловой пункт, а во-вторых, обязательную установку общедомовых приборов учета коммунальных ресурсов. Вот и пусть вам покажут их! В противном случае, через месяц-другой на общем собрании жильцов возникнет вопрос об установке таких счетчиков за ваш, новоселов, счет.

И не стесняйтесь задавать вопросы: например, куда этот проводок подключает счетчик, как и кем будут сниматься показания, проверьте, опломбированы ли счетчики и т.п. Помните, что в случае отказа показать общедомовые счетчики вы имеете право отметить это в акте приема-передачи квартиры.

Все отклонения от стандарта, которые вы зафиксировали в своей квартире, местах общего пользования и технических помещениях (обычно это подвал), где размещены приборы учета, обязательно внесите в акт приема-передачи жилого помещения, в раздел замечаний. Согласно действующему законодательству, у вас на руках должен остаться один экземпляр акта, подписанный управляющей компанией. Кроме того, следует написать заявление руководителю фирмы-застройщика с предложением устранить выявленные при осмотре недостатки. Такое заявление также оформляется в двух экземплярах, на одном из которых менеджер или секретарь руководителя обязаны поставить отметку о приеме с указанием даты, должности, подписи с расшифровкой подписи того, кто принял заявление. Не принимают напрямую — отправьте заказным письмом с уведомлением. В ответ вам должны сообщить о сроках устранения недостатков. На рассмотрение заявления закон предоставляет 30 календарных дней.

Обследование инженерных систем – комплекс мероприятий, проводимый для оценки их текущего состояния и функциональных возможностей, соответствие структуры инженерных систем существующей проектной и (или) исполнительной документации, действующим нормам и правилам, а также пригодности инженерных сетей к дальнейшей эксплуатации, модернизации или ремонту.

Обследование инженерных коммуникаций может проводиться как в рамках комплексного обследования здания (сооружения), так и отдельно, в следующих случаях:

Реконструкция;

Капитальный ремонт;

Смена балансодержателя, арендатора, оперативного управляющего;

Систематические нарушения функционирования инженерных систем.

Обследование инженерных сетей проводится, как правило, в три этапа:

подготовка к проведению обследования;

предварительное (визуальное обследование);

детальное (инструментальное обследование).

Обследованию предшествуют изучение и анализ исходных данных по следующей технической документации:

рабочим и исполнительным чертежам;

актам приемки, испытаний;

паспортам и сертификатам на оборудование, материалы и изделия;

журналам ремонтов;

другой документации, отражающей влияние на проведение обследования особенностей функционального назначения и эксплуатации здания.

Перечень мероприятий, проводимых в рамках обследования инженерных сетей:

изучение технической документации по проектированию, строительству и эксплуатации;

визуальное ознакомление с объектом обследования;

натурное обследование - измерение линейных размеров, диаметров, сечений, выявление деформаций, дефектов и повреждений, сбор данных по нагрузкам и/или расходам;

установление необходимости проведения инструментальных измерений и их объемов, определение их мест;

выявление степени и причин физического износа инженерных коммуникаций на основании анализа результатов обследования, предъявленных заказчиком сведений по условиям эксплуатации поверочных расчетов;

составление ведомости дефектов;

разработку и подборку схем, эскизов и фотографий поврежденных участков;

составление заключения (технического отчета) с выводами о возможности эксплуатации или капитального ремонта обследуемых инженерных сетей, рекомендациями по устранению дефектов и повышению надежности.

Объемы и сроки работ по обследованию зависят от размеров здания, их насыщенности инженерными коммуникациями и определяются в каждом конкретном случае техническим заданием на обследование.

39. Система стратегического, тактического и оперативного управления и планирования

Стратегическое, тактическое и оперативное управление недвижимостью

Стратегическое управление основывается на стратегическом мышлении менеджера. Cтратегическое управление требует от менеджера умения логически выстраивать свои действия в виде стратегической матрицы, в которой представлен весь спектр целей, возможностей, случайностей, необходимых условий, прямых и косвенных влияний, а также отдаленных последствий.

Основные направления, по которым реализуется стратегия, следующие

Инновация и инвестиция

Рост доли рынка

Достижение удовлетворенности трудом и коллективом

Получение прибыли в основном за счет оборота нематериальных активов

Профилактика кризиса за счет повышения устойчивости экономической системы даже в условиях роста неопределенности и ошибок персонала.

К основным стратегиям управления относятся

маркетинговые

кадровые

инновационные.

Маркетинговые стратегии разрабатываются для роста доли рынка.

Кадровые стратегии помогают приблизиться к другим важным целям – достижению удовлетворенности каждого работника трудом и трудовым коллективом.

Инновационные стратегии нацелены на рост производительности труда и качества продукции при помощи периодических обновлений Инновационные стратегии бывают революционными, пионерными, модификационными и имитационными.

Тактическое управление связано с максимизацией рыночной стоимости портфеля недвижимости и минимизации расходов на его формирование и удержание. Тактика управления отражает финансовую сторону недвижимости и позволяет говорить об управлении как об изменении стоимости портфеля. Стоимостьпортфеля недвижимости – это денежное выражение его потребительской полезности. Тактическое управление недвижимостью – управление активами, принадлежащими тому или иному собственнику. На практике управление активами происходит, когда управляющий решает следующие задачи:

Выполнение тактических указаний собственника;

Анализ соотношения стоимости активов и их доходности;

Разработка эффективной политики эксплуатации активов;

Определение группы потребителей, пользователей активами, рыночной ниши, функционального сегмента и т.д.;

Формулирование указаний для оперативного управляющего.

– это весь набор операций с портфелем или с отдельным объектом, реализация которых приводит к получению одного из трех возможных результатов:

Возникает финансовое равновесие;

Просматриваются перспективы банкротства, краха, кризиса;

Извлекаются сверхприбыли, доходность значительно превышает нормальную, а рентабельность – среднеотраслевую.

Оперативное управление недвижимостью – это управление отдельным объектом в его материально-вещественной форме. Часто этот вид управления определяют как «управление собственностью», которое реализуется через следующие действия управляющего:

выполнение операционных указаний (осуществление запланированных операций с объектом недвижимости);

построение организационной структуры управления объектом недвижимости;

увеличение чистой прибыли за счет сбора арендной платы и получения других доходов;

контакты с арендаторами и пользователями, рассмотрение жалоб;

заключение контрактов и выполнение работ, связанных с обслуживанием, содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости и т.д..

Тактическое планирование – инструмент реализации стратегии планирования. Разрабатывается с учетом стратегического и текущей ситуации.

Оперативное планирование – определяет перечень действий и операций их количество и сроки с учетом качественного аспекта.

Во время проведения комплексного обследования зданий обязательно производится проверка инженерный сетей, которые являются основными элементами объекта. Обследование помогает составить реальную оценку их технического состояния, своевременно выявить дефекты, повреждения и неисправность элементов общей системы.

Проверка технического состояния производится согласно ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», а проверка физического износа определяется согласно документу ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

В случае ранее производимого ремонта или замены отдельных элементов системы, физический износ определяется по определённым таблицам, как средневзвешенное значение. По итоговым результатам осмотра и определения технического состояния системы принимается решение о дальнейших действиях и возможности последующей эксплуатации инженерных сетей.

Аварийные ситуации с инженерными системами, вследствие которых происходит залив жилых помещений, возникают по следующим причинам:

1. Некачественная установка запорной арматуры.
2. Использование некачественных материалов, которые не имеют соответствующего сертификата качества и гарантийных обязательств, при монтаже трубопровода.
3. Моральный и физический износ систем трубопровода, отопления и канализации.
4. Присутствие дефектов в общей системе.

Во время проведения экспертизы по причине аварии, одновременно устанавливается и место её возникновения. На этом этапе производится оценка технического состояния запорной арматуры и общее состояние трубопроводной системы. Если в процессе обследования выясняется, что разрушена запорная арматура, то производится дополнительная экспертиза её разрушенных частей. Лабораторное обследование помогает выяснить причину разрушения и пригодность материала.

В случае возникновения аварийной ситуации при вводе системы в эксплуатацию, после ликвидации последствий и устранения причины составляется акт, в котором указывается причина аварии, место и общая площадь повреждений.

После восстановительных работ составляется дефектная ведомость, в которой указывается и прилагается следующая информация:

• месторасположение дефекта;
• количество обнаруженных повреждений и их наименование;
• причина появления дефекта;
• зафиксированные на фото дефекты;
• замер параметров причинённого ущерба и влажности строительной конструкции;
• смета по восстановительным работам.

Наша компания обладает достаточным опытом, инструментами и высококвалифицированным штатом экспертов, которые помогут произвести качественное обследование инженерных сетей, составят соответствующий акт, дефектную ведомость и произведут расчёты по количеству нанесённого ущерба, а также дадут рекомендации по устранению неисправностей.

Услуга «Технический аудит инженерных сетей » представляет собой комплекс диагностических мероприятий, которые необходимы для фиксации информации о возможных нарушениях в работе инженерного оборудования. На основании этих данных создается план реконструкции или замены определенных частей инженерной системы. В долгосрочной перспективе эта мера позволяет предотвратить аварии и поломки.

Обследование инженерных сетей включает 4 вида работ:

1. Визуальный осмотр и оценка технического состояния инженерных сетей

   Этот блок работ включает визуальный осмотр конструктивных особенностей здания и его инженерных систем. На данном этапе специалисты выявляют повреждения, на основании которых формируется дефектная ведомость. Также опрашивают персонал и представителей подрядных организаций, чтобы получить максимально объективные данные.

2. Проверка соответствия фактических качественных и количественных параметров рекомендуемым на данный класс и тип здания

   Второй этап работ - проведение серии замеров для определения ключевых технических параметров, протоколирование результатов обследования. Полученные данные сравниваются с допустимыми, выявляются нарушения.

   Какие параметры проверяются на соответствие нормам?

   • температура воздуха внутри помещения летом - 23–25°С, зимой - 22–24°С;
   • влажность воздуха 40–60%;
   • циркуляция воздушных масс 60 м 3 /ч на 10 м2;
   • воздухообмен на рабочем месте - 0,13–0,25 м/с;
   • освещенность - 300–500 люксов;
   • уровень шума не должен превышать 55 дБ.

   В ходе аудита используются следующие инструментальные средства измерения:

   • Тепловизор - помогает выявить дефекты теплозащиты здания.
   • Токовые электрические клещи - измеряет силу тока.
   • Мультиметр - измеряет напряжения, сопротивления, силы тока.
   • Шумометр - измеряет уровень шума.
   • Пирометр - измеряет температуру поверхности.
   • Анемометр - измеряет скорость воздушного потока в замкнутых системах и на открытой местности (замер скорости воздушного потока внутри воздуховодов).
   • PH-метр - измеряет уровень ионов водорода в системе.
   • Люксметр - замеряет уровень освещения рабочего места.
   • Прибор для измерения CO2, температуры и влажности воздуха.

3. Анализ / сверка текущей технической документации

   Третий блок работ включает:

   • проверку наличия правильно заполненной документации (в соответствии с реестром документов, который регламентирует деятельность эксплуатирующих организаций );
   • проверку наличия документации на оборудование (технических паспортов);
   • проверку соблюдения техники безопасности, а также наличия журналов и правильность их заполнения;
   • анализ заключенных контрактов с поставщиками ресурсов;
   • диагностику приборов учета.

4. Подготовка подробного отчета с результатами проведенного аудита инженерных систем

   На заключительном этапе составляется отчет с заключениями по факту проведенного комплексного обследования инженерных сетей .

   Отчет состоит из следующих документов:

   • заключение с результатами осмотра и оценкой технического состояния каждой из инженерных систем в отдельности;
   • дефектная ведомость с фотографиями и подробным описанием неисправностей, со сроками и предполагаемой стоимостью устранения;
   • Заключение с результатами проведённых замеров параметров помещений с выделением несоответствия допустимым нормам;
   • отчет-сверка по наличию/отсутствию обязательной исполнительной и технической документации на объекте. Рекомендации по качеству ведения оперативных журналов;
   • определение соответствия или несоответствия инженерных систем требованиям пожарной безопасности, электрической безопасности, санитарно-эпидемиологическим и экологическим нормам;
   • заключение о работе приборов учета и рекомендации по снижению затрат на потребление ресурсов.

Обследование инженерных сетей здания производится при комплексной оценке технического состояния зданий.

При обследовании инженерных сетей выявляются дефекты, повреждения и неисправность элементов системы. Техническое состояние элементов системы производят по ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». Физический износ определяется по ВСН 53-86(р) . Если в процессе обследования установлено, что производилась замена элементов системы и ремонт сетей, то физический износ определяется по таблицам оценки физического износа и графикам сроков службы элементов, как средневзвешенное значение. При определении износа по графикам сроков службы и определению износа по таблицам физического износа, за окончательный результат принимается большее из значений. По результатам технического осмотра системы и оценки физического износа принимается решение о дальнейшей эксплуатации системы или капитального ремонта инженерных систем здания.

В процессе эксплуатации многоквартирного жилого дома возникают случаи залива жилых помещений при авариях в инженерных сетях здания, происходящих по следующим причинам:

• Повреждения запорной арматуры, вследствие её некачественной установки.
• Применение некачественной запорной арматуры, не имеющей сертификатов и (или) паспортов с гарантии завода-изготовителя.
• Высокий физический износ трубопроводов ГВС, ХВС, отопления, канализации.
• Наличие дефектов в общей системе (нарушение герметизации в соединениях стояков канализации, внутреннего водостока и т.д).

При проведении экспертизы причин аварии системы определяется место аварии, оценивается техническое состояние запорной арматуры и трубопроводов системы. При разрушении запорной арматуры производится экспертиза частей арматуры в лаборатории, с целью установления качества материала, под микроскопом производится осмотр сечения в месте разрушения.

Возникают случаи аварии с разрушением арматуры , повреждением трубопроводов,а также возникновение аварий при вводе системы в эксплуатацию после прерывании эксплуатации системы (сезонное включение горячей воды, отопления). После ликвидации аварии аварийной службой сотрудниками эксплуатирующей организации составляется акт о ее причинах, с указанием места залива, площадью повреждений отделочных покрытий.

При проведении экспертизы состояния жилого помещения на предмет восстановления после залива, составляется дефектная ведомость, с указанием:

• места нахождения дефектов,
• наименованием и объёмов дефектов,
• причиной дефектов,
• выполняется фотофиксация дефектов,
• выполняется замер параметров влажности строительных конструкций и отделочного покрытия, т.к. устройство нового отделочного покрытия необходимо выполнять только после нормализации влажности основания до нормативного значения,
• составляется смета восстановительного ремонта.