Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Согласно официальному определению: ресурсоснабжающая организация – это юридическое лицо, чья деятельность направлена на обеспечение жильцов коммунальными услугами. Работа подобных компаний контролируется со стороны государства.

Основные понятия

Деятельность РСО контролируется несколькими правовыми актами: постановлениями правительства, ЖК РФ, ФЗ №176.

К данному типу компаний относят организации, которые предоставляют:

• электричество;
• тепло;
• воду;
• транспортировку и хранение вышеперечисленных ресурсов.

Также подобного правового статуса удостаиваются компании, которые оказывают такие услуги как избавление от насекомых и мелких вредителей (крыс, кротов и т.д.), вывоз ТБО, реализация уличного освещения и т.д. Всем известные ГорГаз и Энергосбыт – типичные примеры РСО.

Может ли РСО считаться УК

Управляющая компания – это юридическое лицо, призванное эксплуатировать жилые дома и регулировать действия подрядных организаций. Действуют УК на основании договоров с владельцами квартир. Управляющая компания – это посредник между жильцами и РСО. Она отвечает за передачу денежных средств собственников квартир за оплату услуг компаний, занимающихся предоставлением ресурсов. УК – выступает в качестве исполнителя услуг, а РСО в свою очередь является субподрядчиком.

Из этого следует, что РСО не могут выступать в качестве УК, так как они ограничены лишь одним родом деятельности и не имеют права принимать участие в управлении домом. Однако допустимы прямые расчеты между РСО и жильцами на основании официальных договоров.

Ответственность РСО за ошибки в расчетах

Согласно федеральному закону №176, вкупе с ЖК РФ, начисление коммунальных платежей – это прерогатива исполнителя услуг. В случае допущения даже мелких ошибок в расчетах, на организацию налагается штраф в размере 50% от исходной суммы.

Если был выявлен факт ошибки в расчетах, необходимо подать письменное заявление в соответствующую компанию. Если исполнитель услуг не предпринял каких-либо действий, следует обращаться с жалобой в РосПотребНадзор.

В большинстве случаев исполнителем коммунальных услуг выступает управляющая компания. Ситуация в стране такова, что подобные организации нередко банкротятся, нарушают законы и осознанно завышают цены на свои услуги. В этой связи на государственном уровне было разрешено производить прямые расчеты между РСО и жильцами квартирных домов. Данная мера призвана улучшить качество предоставления коммунальных услуг и сделать оплату максимально прозрачной.

Особенности прямого сотрудничества

Ресурсоснабжающие организации имеют право выступать в качестве исполнителя коммунальных услуг, если управление домом осуществляется непосредственно владельцами квартир (т.е. минуя УК).

В таких ситуациях обычно выбирается один уполномоченный представитель из жильцов, на которого составляется договор с РСО. Регулируется данное сотрудничество на основании постановления правительства РФ №354.

Прямые расчеты с РСО несут в себе ряд положительных сторон:

1. Пропадает необходимость в коллективной ответственности. Иными словами, при осуществлении прямых расчетов, УК не будут компенсировать задолженности неплательщиков за счет средств, которые выделяются на кап.ремонт и содержание здания.
2. Минимален риск банкротства УК, так как она не будет принимать участия в расчетах за коммунальные услуги.

Имеются и отрицательные особенности:

1. Снижается вариативность способов оплаты коммунальных услуг. Львиная доля управляющих компаний сотрудничает со всеми платежными системами и внести средства можно, не выходя из дома (интернет-банкинг, автоплатежи и т.д.). При расчетах с РСО придется обращаться в кассы.
2. Перерасчет коммунальных услуг будет затруднен, ибо ресурсоснабжающие организации не специализируются на данном аспекте.

В каких случаях можно заключить договор с РСО

С 2017 года стало возможным заключение договоров между собственниками жилья и РСО напрямую, то есть без участия УК. Это допустимо в следующих ситуациях:

1. Данная форма управления выбрана на общем собрании жильцов. Актуально для домов с небольшим количеством квартир.
2. Пользователями услуг выступают владельцы нежилых помещений.
3. Когда закончилось действие договора между УК и жильцами. С составлением нового договора, управляющая компания вновь возлагает на себя обязанности исполнителя коммунальных услуг.
4. В качестве пользователя ресурсов выступает владелец частного дома.
5. У ТСЖ имеются долги перед РСО, превышающие среднюю стоимость услуг за последние 3 месяца.

В любой из представленных выше ситуаций жильцы дома могут заключить прямой договор со своей ресурсоснабжающей организацией.

У такого сотрудничества можно выделить как положительные, так и отрицательные стороны. Плюсы:

• отсутствие затрат на обеспечение бюрократического аппарата УК;
• жильцы получают возможность сотрудничать с любыми подрядными компаниями, в том числе и на краткосрочной основе, на этом можно сэкономить, выбирая более выгодные предложения.

К минусам можно отнести:

• управление домом становится менее эффективным, общие собрания жильцов далеко не всегда позволяют решать поставленные задачи;
• теряется возможность осуществить капитальный ремонт здания с использованием денег из фонда содействия реформированию ЖКХ.

На видео о прямом сотрудничестве с ресурсоснабжающими организациями

Заключение

Составление прямых договоров с РСО – прерогатива жильцов. У такой формы сотрудничества есть равнозначные минусы и плюсы. Наиболее оптимальна она для домов с небольшим количеством квартир, так как в таком случае гораздо проще решать коллективные вопросы (чем меньше участников – тем проще прийти к компромиссу).

Ресурсоснабжающая организация - важный участник рынка коммунальных услуг. Блага современной цивилизации, обеспечивающие комфорт наших жилищ, будь то вода, тепло, газ или электрическая энергия – это все обитателям МКД предоставляет РСО. Рассмотрим особенности работы управляющих организаций с поставщиками ресурсов более детально.

Что же представляют собой РСО? Многим данный термин неизвестен, и люди ошибочно полагают, что за подачу теплоэнергии и воды в дома отвечает представительство управляющей компании. Ресурсоснабжающие организации являются и производителями необходимых ресурсов, и их поставщиками. Приведем примеры.

• Городской водоканал направляет воду по трубам в дома. Соответственно, открывая в своем доме кран, мы пользуемся горячей или холодной водой.
• За отопление в осенне-зимний период отвечает несколько предприятий. Если рассматривать дома, в которых действует индивидуальное обеспечение тепла, такие здания располагают собственными котельными, отопительными станциями. Они могут быть установлены как на крыше, так и во дворе. Если теплоэнергию в дом поставляет город, появляется ответственность ресурсоснабжающей организации – тепловых сетей.
• Электрическую энергию вырабатывают гидроэлектростанции. Все зависит от того, насколько густо населен город.
• Поставка важнейшего ресурса – газа входит в обязанности городской газовой службы. Но поскольку значительная часть населения пользуется электрическими плитами, данной категории людей голубое топливо не нужно.

Таким образом, ресурсоснабжающие организации поставляют важнейшие блага, которые потребители используют каждый день. Оплата их услуг производится в соответствии с действующими ценами. Тарифы ресурсоснабжающих организаций для каждого российского региона различны.

Когда поставщик воды, газа, электроэнергии, тепла может выступать в роли исполнителя коммунальных услуг (КУ)?

В настоящее время многоквартирными домами управляют:

• товарищества собственников жилья или иные кооперативные объединения;
• управляющие компании;
• непосредственно владельцы недвижимости.

В последнем случае, когда один собственник выступает от лица всех жильцов (это также может быть доверенное лицо), исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация. Иные ситуации, когда эти же предприятия выступают в роли поставщика КУ, следующие:

• собственники еще не определились со способом управления;
• предыдущий метод руководства прекратил действовать, а новый (УК или ТСЖ) еще не выбран. В промежутке между этими событиями РСО превращается в исполнителя КУ.

В Постановлении Правительства РФ № 354 перечислены правила, при которых ресурсоснабжающие организации могут стать поставщиками коммунальных услуг.

Может ли ресурсоснабжающей организацией быть УК

Управляющая компания – это юрлицо, которое эксплуатирует, управляет и содержит жилые дома в соответствии с договором, подписанным между ней и владельцами квартир. Иными словами, УК выступает как посредник, который аккумулирует средства собственников, чтобы оплачивать услуги, предоставляемые ресурсоснабжающей организацией.

Управляющая компания – это исполнитель КУ и подрядчик пользователей. РСО – это субподрядчик на основании заключенного между УК и РСО договора.

Помимо этого, управляющая компания занимается обслуживанием общего имущества, составляет план ремонта, проводит его и эксплуатирует здания. На основании всего вышесказанного ресурсоснабжающая организация не может быть УК, поскольку имеет право осуществлять лишь один вид деятельности и не должна заниматься общим руководством жилых объектов.

Вместе с тем ресурсоснабжающие организации и потребители могут рассчитываться напрямую. Это не мешает управляющей компании выполнять свои функции. Допускается также прямой договор собственника с ресурсоснабжающей организацией на оказание услуг.

Имеет ли собственник право заключить прямой договор с ресурсоснабжающей организацией

По плану потребителям можно будет заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями в 2017 году. Оформлять подобные соглашения будет разрешено в ряде случаев.

• Если услугами пользуется владелец частного жилого помещения.
• Если общее собрание жильцов выберет вариант непосредственного управления. Обычно эта форма удобна для небольших домов, количество квартир в которых менее 16.
• Если пользователи – собственники нежилых помещений в МКД.
• Если у ТСЖ или УК будут задолженности перед РСО, сумма которых превысит стоимость услуг за три расчетных периода.
• В промежуток времени, когда договор между исполнителем КУ и потребителями прекратит действовать до момента вступления в силу нового соглашения.

В ряде этих ситуаций у собственников жилых объектов есть возможность заключать прямые договоры и проводить непосредственный расчет с ресурсоснабжающими организациями.

Вместе с тем в данном вопросе есть как плюсы, так и минусы. Вот основные преимущества такой схемы.

• Отсутствуют расходы на содержание УК.
• Коллективной ответственности нет . На собственнике, своевременно оплачивающем КУ, задолженности недобросовестных соседей не сказываются.
• Возможность привлечения подрядных организаций по обслуживанию жилья на краткосрочный период. За счет этого реально достичь значительной экономии, так как все компании конкурируют друг с другом, а потому стремятся предложить наиболее выгодные условия.

В числе недостатков заключения прямых договоров между ресурсоснабжающими организациями и пользователями можно отметить следующие:

• Снижается эффективность управляемости МКД . Чтобы решать важные вопросы, потребуется проведение общих собраний, которые могут не привести к согласию между всеми участниками.
• Невозможность выполнения капремонта в доме с привлечением финансов, предоставляемых Фондом содействия реформированию ЖКХ.

Как взаимодействует управляющая компания и ресурсоснабжающие организации

Многие владельцы жилых помещений в МКД не знают о взаимодействии управляющей компании и ресурсоснабжающей организации. Именно УК, являясь представителем собственников квартир, заключает договор с поставщиками на оказание услуг. Контракты подобного рода обязательно содержат в себе указание срока и тарифов. Данные документы не следует путать с теми, что оформляют между собой жильцы и управляющая компания.

В сотрудничестве УК и РСО есть множество плюсов, однако имеются и минусы. Далеко не все собственники жилья без задержек вносят оплату за коммунальные услуги. Поскольку УК, представляя владельцев, прописывает обязательство о своевременном расчете за потребленные ресурсы и прочий сервис, то в случае неуплаты несет ответственность.

При росте сумм непогашенных обязательств ресурсоснабжающее предприятие имеет право вызвать УК в суд и взыскать с нее задолженности. Множество управляющих компаний имеет дело с приставами-исполнителями, а в дальнейшем становится банкротом. Именно поэтому, отвечая за весь МКД, УК, безусловно, рискует.

Какой договор заключить управляющей компании с ресурсоснабжающей организацией

Договора, заключенные с ресурсоснабжающими организациями УК, бывают разными. Предприятия оказывают каждое свои услуги, соответственно, и соглашения отличаются друг от друга.

• Договор поставки

Наиболее распространенный вид соглашения. Заключить его могут, например, на обеспечение электроэнергией. У договора стандартная форма и полное соответствие ГК РФ. Документ полностью раскрывает обязанности и права ресурсоснабжающей организации и УК, в нем прописываются сроки и количество поставок, вопросы, связанные с оплатой и невыполнением финансовых обязательств.

Договор должен содержать в себе информацию о количестве отпускаемой на дом энергии за сутки (в среднем). У сотрудников УК всегда есть возможность провести замеры. В случае существенных отличий показателей от тех, что указаны в договоре, можно говорить о ведении РСО недобросовестной деятельности.

• Договор на оказание услуг

Важный вид соглашения. Как правило, такие договора заключают с организациями по вывозу мусора. В документе прописывают вопросы об оплате, права участников, указывают временные рамки, в которые предполагается вывоз мусора, ориентировочные часы уборки и периодичность ее проведения в течение недели. В соглашении также можно предусмотреть меры ответственности за неисполнение определенных его пунктов.

• Договор подряда

Еще одним важным документом является договор подряда. В качестве примера рассмотрим подъезды и дома в целом, где время от времени что-то ломается, появляется необходимость в реконструкции перил, покраске стен в подъезде, починке лифта, уборке территории. Все эти мероприятия проводят не сотрудники УК, а наемные рабочие за оговоренную плату. Что касается договора подряда, в нем, прежде всего, обозначают права ресурсоснабжающей организации и УК. Кроме того, в документе прописывают обязанности участников. Важным является также вопрос об оплате трудовой деятельности сотрудников.

В договоре предусматривают меры ответственности за невыполнение определенных пунктов соглашения. Эти главы имеют важное значение, так как способны повлиять как на продление договора УК с ресурсоснабжающим предприятием, так и на прекращение сотрудничества.

Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями: пошаговая инструкция для УК

Шаг 1. Изучаем официальный сайт ресурсоснабжающей организации.

Шаг 2. Готовим пакет документов для передачи в РСО, которые требуются, чтобы заключить договоры на поставку коммунальных ресурсов.

Если многоквартирный дом был подключен (технологически присоединен) до того, как в силу вступило Постановление Правительства РФ от 13.02.2006 № 83 «Об утверждении Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правил подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», соответствующая документация прилагается к оферте (заявке).

Шаг 3. Обращаемся в РСО для заключения договора на поставку коммунальных ресурсов.

Существуют определенные правила, которые нужно соблюдать при заключении соглашений между УК, ТСЖ или жилищным кооперативом с ресурсоснабжающим предприятием. Однако они не определяют способ предоставления подготовленной документации и оферты для заключения соглашений на оказание КУ. То есть у вас есть возможность выбрать удобный вид подачи документации (по почте, лично и т. д.). Чтобы заключить договор максимально быстро, вы можете прийти в РСО. Время работы компании указывают на ее официальном сайте.

Шаг 4. Ожидаем ответа от РСО

Ресурсоснабжающие организации обязаны в течение 30 дней дать согласие или отказ на заключение соглашения между УК и РСО на обозначенных условиях. О причинах отрицательного ответа должно быть сказано в установленных Правилах.

Если документация, предоставленная вами, окажется неполной или какие-то бумаги будут неверно оформлены, ресурсоснабжающая организация обязана письменно вам об этом сообщить. На это у нее есть пять рабочих дней с момента получения оферты.

Если в течение 30 дней с той даты, как рассмотрение предоставленной документации было приостановлено, вы не передадите недостающие или верно оформленные бумаги, РСО имеет право на прекращение дела по заявке и возврат документов.

3 совета, если вы перезаключаете договор с ресурсоснабжающей организацией

• Заранее обдумайте даты

Протокол общего собрания, договор управления МКД должны содержать подходящие для вас даты начала осуществления деятельности. Их непременно нужно отображать в документах. Таким образом, владельцы помещений в МКД избирают новую управляющую организацию, указывая, когда ей нужно начать выполнять свои обязанности. Если вы можете «заходить на дом», посоветуйте владельцам жилых помещений оптимальные числа.

В документе должно быть сопоставление минимум двух дат: дня проведения общего собрания владельцев жилья в МКД и начала осуществления обязательств, предусмотренных договором управления.

Будет лучше, если непосредственно в соглашении вы пропишете следующее: «дата начала исполнения обязательств по настоящему договору - «01»_______201___г.». Далее вы поймете, по какой причине разумнее указывать именно первое число любого месяца.

Поставка ресурса не может производиться раньше числа, относительно которого УК должна обеспечивать услугами пользователей. Об этом сказано в п. 19 Правил № 124.

Обязательство предоставления коммунальных услуг появляется у новой УК начиная с даты, обозначенной в решении общего собрания в МКД о выборе хозяйствующего предприятия. Это же число должно быть указано в договоре управления домом как день, начиная с которого предполагается приступить к деятельности. О таком порядке выбора дат сказано в п. 14 Правил оказания КУ владельцам и арендаторами квартир. Данное положение утвердило Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

Если заблаговременно не продумать дни приема/передачи управления МКД, вы значительно рискуете.

• Во-первых, вы можете пропустить время, в которое необходимо направить заявку поставщику. В течение того периода, пока вы не подаете документацию, ресурсоснабжающее предприятие предъявляет счета за предоставленные КУ предшествующей управляющей компании. Другой вариант – отсутствие начисления платы. Здесь, заключая с вами договор поставки ресурсов, РСО произведет перерасчет и выставит вам счета за пропущенное время.

Верховным Судом РФ было сформировано собственное мнение по данному вопросу, однако не каждая ресурсоснабжающая организация его учитывает. ВС РФ отметил, что когда многоквартирные дома выбывают из управления компании, можно, основываясь на этом, прекратить обязательства по ст. 416 ГК РФ и в результате расторгнуть договор на поставку услуг. Если у нет соглашения с тем, кто недавно начал управлять многоквартирным домом (энергопринимающим устройством), это не становится основанием для возложения обязанностей оплаты КУ на лицо, у которого больше нет правовой и фактической связи с данными устройствами.

• Во-вторых, неизбежно появление кассового разрыва. Допустим, заключать договор ресурсоснабжения в соответствии с согласованными датами необходимо в середине календарного месяца. Как в такой ситуации узнать о действующих показаниях общедомовых и индивидуальных приборов учета (ОДПУ, ИПУ) по всем помещениям многоквартирного дома именно на этот день? Если прежняя управляющая организация снимает показатели ОДПУ, к примеру, 18 июля, а недавно приступившая к своим обязанностям – 2 августа. В этом случае ресурсоснабжающие организации просят оплатить дельту, поскольку в период разрыва жильцы МКД продолжали использовать все КУ. Расчетным периодом для погашения коммунальных платежей здесь становится календарный месяц (п. 37 Правил № 354, п. 79 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442, дальше - Основные положения № 442).

Расторжение соглашения с прежней хозяйствующей компанией и заключение договора со следующей лучше производить в тот момент, когда заканчивается календарный месяц. Так вы избежите расхождения в расчетах по расходам и доходам новой и старой управляющих организаций, а также вероятности перерасчетов между ними и ресурсоснабжающим предприятием.

• Составьте акт снятия показаний на дату начала исполнения обязательств новой УК

Чтобы проводить перерасчеты, необходимо располагать актом снятия показаний ОДПУ. Данное правило не выдвинуто на законодательном уровне, но на практике этот документ необходим. Требуется подписание акта двумя сторонами: передающей и принимающей. Он поясняет, на ком лежит оплата коммунальных услуг и в каком объеме ресурсы были использованы.

Предположим, акт составляют 31 июля 2017 г. В документе указывают дату и показания ОДПУ. Новое управляющее предприятие начинает выполнять обязательства по договорам управления и поставки 1 августа этого же года. В итоге оплата всех потребленных до 31 июля 2017 года включительно ресурсов входит в обязанности прежней хозяйствующей организации, а рассчитываться с новой управляющей компанией нужно с 1 августа.

• Своевременно направьте в РСО документы для заключения договора

В обязанности новой руководящей организации не позже чем через неделю после того, как договор на управление многоквартирным домом вступил в силу, но и не раньше истечения 10 рабочих дней с даты, когда было принято решение о ее выборе, входит отправление заявки в РСО о заключении соглашения на поставку ресурсов. Вместе с офертой в РСО передают документацию, предусмотренную пп. 6, 7 Правил № 124.

Если рассматривать вопрос оказания коммунальных услуг с правовой точки зрения, в данном случае менять их исполнителя в автоматическом режиме нельзя. Но в реальности возникают иные ситуации. Ресурсоснабжающее предприятие смотрит также на протокол общего собрания собственников, в частности, сохранен или изменен порядок оказания КУ и расчета за них, действовавший до того, как было решено выбрать новую управляющую организацию (ч. 18 ст. 12 Федерального закона № 176‑ФЗ).

Случается и так, что управляющая компания не торопится или просто не имеет возможности предоставить в РСО документацию в полном объеме в соответствии с Правилами № 124. Минстрой РФ борется за права ресурсоснабжающей организации выступать в качестве исполнителя коммунальных услуг, если отсутствует договор о поставке ресурсов, в ситуации когда домом руководит управляющая компания или товарищество собственников жилья. Части 5, 6, 6.3, 7 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ применяют, если хозяйствующее предприятие (ТСЖ или кооператив), которое занимается многоквартирным домом, заключило, в соответствии с законодательством, договоры с поставщиками воды, газа, тепла, электроэнергии. Применение указанных положений невозможно в случае, если ресурсоснабжающая организация – исполнитель коммунальных услуг.

Такую точку зрения можно оспорить, так как все упомянутые в ней правила создает лицо, которому оплачивают КУ, в зависимости от метода управления многоквартирным домом, а не от наличия или отсутствия у обозначенных лиц договоров на поставку с ресурсоснабжающей организацией.

Верховный суд РФ имеет свою правовую позицию на этот счет. Она выражается в том, что если организация наделена статусом управляющей компании, она автоматически становится исполнителем КУ. И она в данном случае обязана предоставлять услуги конечному пользователю и рассчитываться за использование коммунальных ресурсов с предприятиями, поставляющими их.

Мнение эксперта

Отсутствие лицензии у УО не влечет прекращения ранее заключенных договоров

Мария Горячева,

начальник отдела судебно-арбитражной и претензионной работы юридического департамента ПАО ГК «ТНС Энерго»

Если у компании отсутствует лицензия, это не значит, что договор управления должен безусловно и автоматически прекратить свое действие. Речь в этом случае идет в том числе и о контракте на снабжение ресурсами. Соглашение прекращает действовать, если собственники жилых помещений в МКД отказались от него, выбрали иной способ руководства или новую управляющую компанию по результатам открытого конкурса. Основа таких выводов – положения п. 3 ст. 200 ЖК РФ, п. 32 Правил № 124.

Имеет ли право ресурсоснабжающая организация применять повышающий коэффициент

Необходима сверка счетов, которые вам направляет ресурсоснабжающая организация, с условиями контракта на поставку услуг. Разрешает ли договор применять повышающий коэффициент? Подписывали ли вы дополнительное соглашение? Если и в первом, и во втором случаях вы дали отрицательный ответ, ресурсоснабжающее предприятие не может повышать размер платежа по причинам, описанным ниже.

В 2017 году в сфере отношений между поставщиками коммунальных услуг и управляющими компаниями появился ПК (повышающий коэффициент). Нововведения были отражены в Правилах, обязательных при подписании договоров на обеспечение ресурсами в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124.

Применение повышающего коэффициента по умолчанию недопустимо при расчетах за КУ в соответствии с соглашениями, заключенными ранее 2017 года, по ст. 422 ГК РФ. Это означает, что правило об использовании ПК между ресурсоснабжающей организацией и вами не имеет обратной силы. Условие применения повышающего коэффициента при проведении расчетов можно отразить в договоре на поставку ресурсов только в том случае, если стороны согласны на это.

То есть если вы заключили контракт с ресурсоснабжающей организацией до 1 января 2017 года, предприятие имеет право предложить вам оформить дополнительное соглашение к основному документу или изложение отдельных пунктов договора в новой редакции. При внесении изменений в договор вы таким образом признаете, что повышающий коэффициент может быть использован при расчете.

Если вы поставили подпись на дополнительном соглашении, ресурсоснабжающая организация отобразит в контракте необходимую информацию по вопросу применения повышающего коэффициента при его пролонгации. В вашем договоре на поставку ресурсов обозначен период его действия, и при повторном оформлении схема расчетов станет иной. Такой порядок является законным, так как переподписание контракта произойдет уже в момент, когда в силу вступят новые положения Правил заключения соглашений.

Мнение эксперта

К каким коммунальным ресурсам и какой ПК может применять РСО

Гульназ Никитина ,

эксперт справочной системы «Управление многоквартирным домом»

Существует два вида расчетов за КУ, в которых ресурсоснабжающие организации имеют право использовать повышающий коэффициент. Остановимся на них подробно.

1. Расчеты за теплоэнергию.

Определение оплаты за тепловую энергию ведется с учетом норматива потребления отопления и общего метража помещений в МКД жилого и нежилого назначения с использованием повышающего коэффициента. ПК равен 1,1.

2. Расчеты за КУ, использованные при содержании общедомового хозяйства МКД . В данном случае речь идет о таких ресурсах, как:

• холодное водоснабжение;
• горячее водоснабжение;
• электроэнергия.

При расчете стоимости КУ на содержание общедомового имущества применяют нормативы потребления соответствующих типов ресурсов и повышающего коэффициента, равного 1,5.

У ресурсоснабжающей организации есть право использования ПК в ряде случаев. Все сведения о порядке применения ПК помещены в таблицу. Об этом сказано в подпунктах «е», «ж» п. 22 Правил заключения договоров.

Если в многоквартирном доме нет общедомового прибора учета, возможны некоторые нюансы. Ресурсоснабжающие организации могут применять ПК при проведении расчетов, если в доме технически возможно установить счетчик, но его нет вследствие иных причин. Если оплата КУ в большем размере, нежели это требуется, не в ваших интересах, в акте обследования стоит упомянуть о технических причинах, не допускающих установку ОДПУ. Порядок выявления технической возможности определяется и оформляется на основании приказа Минрегиона России от 29.12.2011 № 627 «Об утверждении критериев наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного), коллективного (общедомового) приборов учета, а также формы акта обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки таких приборов учета и порядка ее заполнения».

Это положение подпункта «е» п. 22 Правил заключения договоров.

Кто несет ответственность, если оплата ресурсоснабжающей организации собственниками не производится

Если исполнитель КУ – управляющая компания, отвечать за не внесенные своевременно платежи перед поставщиком приходится именно ей. Предприятия, предоставляющие услуги, не могут выдвигать прямые требования по взысканию задолженностей с их пользователей, если отсутствует заключенный договор непосредственно с ними. В случае с УК расчет с ресурсоснабжающими организациями ведется не по каждому потребителю в отдельности, а за предоставленный объем воды, газа, электроэнергии, тепла в целом по каждому дому.

При этом поставщик не может прекращать обеспечение всего дома, а потому в обязанности управляющей компании входит взыскание задолженности с отдельных неплательщиков. Если получить необходимую сумму не удается, обязательства должна погашать управляющая компания.

УК необходимо предпринимать комплекс мер по взысканию задолженностей с владельцев помещений. Чтобы решать поставленные задачи, управляющая компания может:

• отсоединять неплательщиков от локальной сети;
• выступать с обращением в суд.

При этом управляющая компания должна предпринимать меры воздействия на должников исключительно в соответствии с заключенным между ней и жителями дома договором.

При этом задолженности владельцев жилых помещений в доме управляющая компания может переложить на агента – распорядителя, проводящего операции по расчетному счету собственников МКД. Когда заключается договор с хозяйствующей организацией, создают подобные счета. Как правило, находятся они в Сбербанке.

Поскольку по факту деньги принадлежат собственникам помещений, а не управляющей компании, то и агент не всегда погашает задолженность данного предприятия. Все действующие с ресурсоснабжающей организацией расчеты должны проводиться в определенные числа месяца, указанные в договоре. Все остатки финансовых средств, кроме законного вознаграждения хозяйствующего предприятия, остаются на счете. Управляющая компания не может тратить их на цели, не обозначенные в условиях договора. Если УК станет банкротом, взыскание по задолженностям не может быть обращено на данный счет. Такая схема действует в интересах собственников жилых помещений. Если УК обанкротится, вместо нее начнет работать новое управляющее предприятие. Другой вариант – формирование товарищества собственников жилья, которое и будет выступать в качестве нового распорядителя.

Договор, заключенный с агентом, может предусматривать переложение задолженностей управляющей компании перед предприятием, поставляющим ресурсы. Конечно, на это требуется согласие собственников жилья. Если данный пункт отсутствует в соглашении, агент имеет право дать отказ в погашении задолженностей УК. В судебном порядке также невозможно переложить на агента обязанности по уплате долгов.

Задолженность перед ресурсоснабжающими организациями может стать причиной расторжения договора

Не только в ГК РФ (п. 1 ст. 546 совместно с п. 3 ст. 523) содержится положение о праве ресурсоснабжающего предприятия отказаться исполнять договор на поставку услуг. Об этом сказано и в Постановлении Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 «О правилах, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами для целей оказания коммунальных услуг».

Правила № 124 – это специальный нормативный акт, регулирующий порядок заключения, выполнения и прекращения договора на поставку ресурсов между РСО и УК (ТСЖ и другими сообществами, о которых сказано в ст. 161 ЖК РФ).

Отказаться выполнять договор на поставку ресурсов может одна из сторон. Но для этого необходимо располагать определенными юридическими фактами.

1. Исполнитель КУ имеет задолженность за определенный тип коммунальных ресурсов в размере, превышающем сумму данной услуги за три расчетных месяца . Кроме того, необходимо подтверждение наличия этих непогашенных обязательств. Таким доводом может быть подписанный акт сверки взаимных расчетов или вынесенное судом решение. Но в судебной практике данный документ не рассматривается как безусловное доказательство наличия долга. Акт сверки взаимных расчетов является весомым аргументом в случае, если есть другие основания: договора, заключенные с ресурсоснабжающими организациями, акты переданных воды, газа, тепла, электроэнергии, счета на оплату, претензионные переписки.

Закон о ресурсоснабжающих организациях допускает их отказ от договора, если:

• УК, ТСЖ или иное специализированное сообщество нарушило договор, а именно задолжало оплату за три расчетных месяца;
• есть документ, подтверждающий нарушение: акт сверки или акт суда.

2. Договор на поставку ресурсов содержит информацию о праве контрагентов отказаться от него в одностороннем порядке. Реализация такого действия не должна вступать в противоречие с условиями п. 30 Правил № 124. Поскольку рассматриваемый пункт имеет диспозитивную природу, то есть позволяет сторонам свободно распоряжаться своими правами, участники договора на поставку ресурсов вольны отказаться от его выполнения. То есть согласно п. 30 ресурсоснабжающая организация может прописать в договоре условие об одностороннем прекращении обязательств. Если о таком праве ничего не сказано или порядок отказа не описан полностью, как это подразумевает п. 30 Правил № 124, ресурсоснабжающие организации расторгать контракты не имеют оснований.

В данный момент действует практически единая судебная практика, связанная с реализацией РСО отказа от договоров в одностороннем порядке. Если соглашение, которое между собой заключают ресурсоснабжающая организация и УК (ТСЖ, иная группа), не содержит условия прекращения обязательств по инициативе одного из контрагентов, отказываться от исполнения контракта неправомерно. Однако, по мнению некоторых судов, ресурсоснабжающая организация также может отстаивать свое право разрывать договор в суде (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Но на деле случаи с положительным для РСО исходом практически не встречаются.

Приведем пример. Чтобы обосновать уведомление об отказе от выполнения условий договора в одностороннем порядке, ресурсоснабжающая организация привела определенные положения ГК РФ и п. 30 Правил № 124. В суде заявили, что в соглашении на обеспечение ресурсами действительно прописано условие о возможности поставщика расторгнуть его и прекратить подачу теплоэнергии в двух случаях: если потребитель неоднократно нарушал сроки оплаты ресурса и если присутствовала систематическая (два расчетных месяца) задолженность с его стороны. Данное условие было согласовано в документе сторонами. Однако в суде посчитали, что порядок расторжения договора, описанный в его тексте, не соответствует требованиям п. 30 Правил № 124 (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2013 № 15АП-17471/2013 по делу № А53-9033/2013). УК также наделена правом обращения в антимонопольную службу.

Мнение эксперта

Пример, когда действия ТСО квалифицировали как злоупотребление положением

Киракосян С. А .,

кандидат юридических наук, доцент филиала КубГУ (г. Новороссийск), независимый эксперт при Минюсте России по антикоррупционной экспертизе НПА, партнер фирмы «Эсток-Консалтинг»

Пензенское УФАС РФ вынесло решение от 24.08.2015 по делу № 2–03/19–2015, в соответствии с которым признало, что теплоснабжающая организация (ТСО) действовала неправомерно. При рассмотрении УФАС РФ в г. Пензе установило, что в договорах на отпуск электроэнергии между ТСО и УК, ТСЖ не прописаны условия, по которым гарантирующий поставщик может отказаться выполнять соглашение. Кроме того, размер долга некоторых УК И ТСЖ не превышал сумму электроэнергии за три расчетных месяца. Однако организация направила управляющим предприятиям и ТСЖ уведомления об отказе от соглашения. Такие действия были признаны неправомерными, поскольку ТСО злоупотребила своими полномочиями. Это было расценено как нарушение ч. 1 ст. 10 Закона о защите конкуренции. УФАС по Ростовской области вынесло аналогичное решение от 23.12.2015 по делу № 213/02.

Обязанности ресурсоснабжающей организации по расторжению договора в одностороннем порядке

РСО может в одностороннем порядке отказаться от выполнения условий договора. Порядок этой процедуры условно осуществляется в несколько шагов.

1. Ресурсоснабжающая организация обязана:

• сообщить пользователям (владельцам жилья) о задолженности УК, ТСЖ или иной специализированной группы по оплате КУ;
• рассказать о порядке перехода на заключение прямых договоров с потребителями по оказанию КУ, их обязанностях вносить оплату за коммунальные ресурсы прямо в кассы поставщика или осуществлять перевод средств через его платежных агентов;
• предложить владельцам жилых помещений сделать выбор в пользу той или иной УК или остановиться на ином способе руководства домом (ТСЖ или непосредственном методе управления, если в здании меньше 16 квартир).

Единой утвержденной формы уведомления пользователей не существует. Ресурсоснабжающая организация определяет ее по своему усмотрению. Конечно, лучшим вариантом станет размещение письменного уведомления на информационных стендах в МКД (а именно в подъездах). Объявления такого рода часто дублируют и в местных газетах или на сайтах РСО.

Отметим, уведомлять пользователей об отказе от договора – обязательное условие.

2. РСО должна оказывать услуги честным плательщикам непосредственно до того момента, когда будет заключено соглашение с новым исполнителем КУ, или когда собственники подпишут договор с ресурсоснабжающей организацией напрямую (если предпочтут непосредственный способ управления).

То есть пока поставщику не будет предоставлен документ о выборе иной УК, или метод управления домом не изменится на ТСЖ или личное руководство владельцами, услуги должны оказываться пользователям по прежней схеме. Основанием для этого служит контракт, в котором сказано об условиях предоставления коммунальных ресурсов, заключенный путем конклюдентных действий. Конклюдентные действия здесь – это решение предприятия-поставщика отказаться от договора с УК и перейти на подписание прямых соглашений с пользователями КУ.

Так как в рамках подобных отношений ресурсоснабжающая организация обязана оказывать потребителям услуги, она наделяется всеми обязательствами их исполнителя, о которых сказано в Правилах предоставления КУ владельцам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. То есть управляющая компания не должна начислять плату за предоставление коммунальных ресурсов на протяжении срока оказания КУ РСО.

Таким образом, право на отказ от выполнения условий договора на поставку воды, газа, электроэнергии, тепла в одностороннем порядке некоторые РСО расценивают как возможность упрощенного перехода на заключение прямых договоров с пользователями. Другие ресурсоснабжающие предприятия связывают это с еще большими неудобствами по организации сбора данных об индивидуальных показаниях ПУ, начислении, выставлении и приеме оплаты, предъявлении претензий и принятии исков. Поэтому, даже если отредактировать п. 30 Правил № 124 и указать в нем императивное право поставщика услуг на отказ от выполнения условий договора в одностороннем формате, проблемы в отрасли оказания КУ не удастся решить. Остается рассчитывать на положительные изменения в текущем году, в соответствии с которыми прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями в 2017 году пользователи будут заключать по узаконенной схеме. Предприятия по поставке газа и электроэнергии работают по таким схемам уже достаточно давно.

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2008, N 3

К 1 мая 2008 г. все многоквартирные дома должны обрести ответственных лиц, на которых будет возложено управление каждым из них (либо собственники предпочтут самостоятельно управлять домом). Выбрать способ управления могут как собственники, так и органы власти путем проведения открытого конкурса. С точки зрения чиновников, наиболее предпочтительный вариант - выбор управляющей организации - профессионального участника рынка. Поскольку и институт управления многоквартирным домом, и такой субъект, как управляющая организация, возникли в праве недавно - с принятием Жилищного кодекса РФ, - многие проблемы, связанные с воплощением их на практике, еще не разрешены. Об этом свидетельствуют и противоречивая арбитражная практика, и многочисленные вопросы, поступающие в редакцию. В данной статье рассмотрен правовой статус управляющей организации.

Одно из направлений реформирования отрасли, которое воплощается в создании института управления многоквартирным домом, заключается в повышении ответственности собственников помещений (читай - жильцов) за свой дом и заинтересованности в его качественном содержании. Переломить стереотип "общее - значит ничье" власти попытались путем введения такого объекта управления и учета, как многоквартирный дом. Ранее жители всех домов, например, района города на равных условиях оплачивали статью "содержание жилфонда", а фактически работы выполнялись только для нескольких домов. Получалось, что люди "скидывались" на благоустройство чужих придомовых территорий. О прозрачности движения внесенных в качестве квартплаты средств говорить, естественно, не приходилось, что и было одной из причин преобладающей в массовом сознании мысли: "Я плачу ни за что". В некоторых случаях этот подход действительно оправдан (например, такая ситуация сложилась с расходованием средств, внесенных по статье "капитальный ремонт", в домах, которые не ремонтировались более положенных сроков).

Введение подомового учета расходов на ремонт и содержание жилья обеспечит собственников необходимой информацией о том, куда потрачены их деньги. Кроме того, именно собственникам предоставляется право определять перечень работ, которые нужны конкретному многоквартирному дому, с учетом степени его благоустройства и состояния, а затем контролировать их выполнение.

Все эти задачи могут быть реализованы, если есть лицо, готовое планировать и выполнять работы и нести ответственность за результат. Именно в этом видится основной принцип управления многоквартирным домом, и управляющая организация как профессиональный игрок рынка жилищно-коммунальных услуг, обладающий необходимыми знаниями и компетенцией, предлагается как наиболее адекватный вариант воплощения этого принципа на практике. Естественно, за услуги профессионалов придется заплатить, и в этом состоит отличие управляющей организации от ТСЖ, которое не извлекает прибыли от деятельности по управлению домом.

Кроме возложения на управляющую организацию роли координатора и исполнителя работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, ей отводится еще одна, не менее значимая роль - роль буфера (это сравнение все чаще встречается в аналитических материалах по отраслевой тематике) между населением и ресурсоснабжающими организациями. При прямых расчетах ресурсоснабжающих организаций (водопроводно-канализационного, теплосетевого хозяйства, энерго-, газоснабжающих) и компаний, выполняющих различные работы (например, обслуживание лифтов, домофона, ремонт общего имущества), собственник помещения вынужден самостоятельно решать все возникающие вопросы (устранение неисправностей, перерасчет платы) с каждой из них отдельно. Следовательно, каждая организация как минимум должна иметь абонентский отдел по работе с жалобами, а также обеспечить сбор платежей с населения путем заключения договора с расчетно-кассовыми центрами, банками, почтой.

При передаче дома управляющей организации предполагается, что ответственность за качество предоставляемых потребителям коммунальных услуг (а не только содержание жилфонда) несет управляющая организация. Расчет платы также входит в ее обязанности. Именно она должна обеспечить наличие аварийно-диспетчерской службы, сделать перерасчет платы при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами. Получается, что потребители, во-первых, получают один платежный документ, где указаны все виды оказанных коммунальных и жилищных услуг. Отдельных квитанций от газоснабжающих и энергосбытовых компаний не предполагается. Во-вторых, все претензии и пожелания потребители могут направлять управляющей организации (им не потребуется даже знать координаты энергосбыта или ремонтной службы) - именно она должна проконтролировать их удовлетворение и выполнение. Одним словом, собственники помещений получают массу преимуществ.

Представители ресурсоснабжающих организаций также оценили данный порядок позитивно. И это понятно, ведь взыскать задолженность с одной управляющей организации несравненно проще, чем с тысячи граждан. Помимо этого, ресурсоснабжающая организация при включении в правоотношения с потребителями управляющей организации в виде "буфера" избавляется от необходимости соблюдать требования законодательства в сфере защиты прав потребителей (которые, как известно, более жесткие по сравнению с общегражданскими положениями об ответственности).

Итак, жильцы и ресурсоснабженцы могут быть довольны. Однако управляющие организации не разделяют их оптимизма. Причина в том, что даже при первом приближении можно обозначить два основных момента, которые способны остановить управленцев и инвесторов, планирующих войти в данный бизнес. Во-первых, включение в налогооблагаемую выручку всей платы собственников помещений (в том числе за коммунальные услуги), что чаще всего лишает управляющую организацию права на применение УСНО, во-вторых, необходимость оплачивать все выставленные ресурсоснабжающими организациями счета независимо от фактического поступления денежных средств от населения.

Эти налоговые и финансовые риски можно устранить, если построить правоотношения (в части предоставления коммунальных услуг гражданам) на основе посреднической схемы. В этом случае в доходы управляющей организации нужно включить только плату за содержание и ремонт жилого помещения, а оплата коммунальных услуг расценивается как транзитные платежи, за собираемость которых управляющая организация не несет ответственности. Возникает вопрос: насколько правомерна такая оптимизация хозяйственной деятельности? Чтобы на него ответить, следует обратиться к действующему законодательству.

Жилищный кодекс

Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать в числе прочего предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. В свою очередь, по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников обязуется предоставлять коммунальные услуги (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Среди существенных условий договора управления назван перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация (пп. 2 п. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Примечание. Договор управления многоквартирным домом заключается:

• по результатам проведения открытого конкурса;
• при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в доме;
• если собственники дома, в котором создано ТСЖ, решили прибегнуть к услугам управляющей организации.

Как видим, формулировки разд. VIII ЖК РФ предполагают, что управляющая организация именно предоставляет коммунальные услуги, а не просто обеспечивает их предоставление (например, только посредством заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями). Из этой же аксиомы исходят и Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (далее - Правила). Этот документ получил особое значение в отрасли, ввел новые понятия, установил новые права и обязанности, поэтому заслуживает самого пристального внимания.

Правила предоставления коммунальных услуг

Правила называют управляющую организацию исполнителем коммунальных услуг - субъектом, предоставляющим коммунальные услуги, производящим или приобретающим коммунальные ресурсы и отвечающим за использование внутридомовых инженерных систем. Понятие исполнителя коммунальных услуг построено на двух терминах, которые нельзя обойти вниманием. Речь идет об услугах и ресурсах.

Коммунальные ресурсы - холодная и горячая вода, электрическая и тепловая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо, используемые для предоставления коммунальных услуг.

Коммунальные услуги - деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.

Примечание. Понятие коммунального ресурса представляется некоторым экспертам надуманным и не имеющим реального содержания. Критикуя в целом представленный в Правилах подход, они указывают на смешение понятий, допущенное в самом документе: норматив потребления коммунальных услуг определяется как месячный объем потребления коммунальных ресурсов потребителем. Однако здесь нужно помнить, что в п. 6 Правил коммунальные услуги (по видам) представляют собой обеспечение потребителя коммунальным ресурсом надлежащего качества и в необходимых объемах. Поэтому вполне логично определить "количество" услуги через количество ресурса.

Как следует из Правил, исполнитель приобретает коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающей организации, затем при помощи внутридомовых инженерных систем предоставляет гражданам коммунальные услуги. Минрегион разъяснил, что обязательным признаком статуса исполнителя коммунальных услуг является ответственность одного лица и за подачу в жилое помещение коммунальных ресурсов, и одновременно за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги <1> (Письмо от 20.03.2007 N 4989-СК/07). К слову сказать, арбитры приняли на вооружение сформулированные Минрегионом признаки исполнителя коммунальных услуг. Например , в Постановлении от 28.01.2008 N Ф09-11548/07-С5 ФАС УО установил, что МУП ЖКХ не является исполнителем коммунальных услуг, а значит, не вправе претендовать на применение регулируемых тарифов при приобретении электрической энергии (для добычи воды из артезианской скважины).

<1> Исполнитель вправе обслуживать внутридомовое оборудование как своими силами, так и с привлечением других лиц на основании возмездного договора.

Ресурсоснабжающая организация несет ответственность только до границы сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, с системами коммунальной инфраструктуры. Дальше, от этой границы и до жилого помещения, за качество и режим оказания коммунальных услуг отвечает исполнитель.

Представим ситуацию: в многоквартирном доме установлена автономная газовая котельная. Исполнитель коммунальных услуг приобретает у ресурсоснабжающих организаций холодную воду и газ, при помощи данной котельной производит горячую воду и тепловую энергию, оказывает жителям дома услуги по горячему водоснабжению и отоплению. Эта ситуация укладывается в схему. А как быть, если все коммунальные ресурсы "входят в дом"? Ведь, например, один из аргументов, которые используют суды, освобождая ТСЖ от исчисления НДС со стоимости коммунальных услуг, состоит в том, что ТСЖ не оказывают коммунальных услуг, так как у них нет для этого производственных мощностей, они лишь выступают посредниками между собственниками помещений и ресурсоснабжающими организациями. Точно так же можно сказать, что и управляющая организация, занимающаяся техническим обслуживанием и ремонтом внутридомовых инженерных систем, сбором платы за жилое помещение и коммунальные услуги, непосредственно коммунальных услуг не оказывает: она не осуществляет забор воды из артезианских скважин, не нагревает ее в котельных и т.д. Безусловно, с этим нужно согласиться и признать, что понятие исполнителя коммунальных услуг кажется применимым только к ресурсоснабжающим организациям. Однако в рамках действующего законодательства его приходится применять и к управляющим организациям, деятельность которых больше схожа с посреднической. По нашему мнению, это во многом объясняется стремлением защитить права потребителей.

Правительство в Правилах, Минрегион в своих разъяснениях, судьи в решениях исходят из того, что исполнителем коммунальных услуг является управляющая компания. Ресурсоснабжающая организация (которая такие услуги оказывает фактически) может приобрести статус исполнителя коммунальных услуг только в одной ситуации - если собственники помещений выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом. Если же в доме создано ТСЖ либо на общем собрании собственников выбрана управляющая организация, то именно они признаются исполнителями коммунальных услуг для целей применения Правил. Такие выводы изложены, в частности, в Письме Минрегиона России от 20.03.2007 N 4989-СК/07, ответе на вопрос 28 из Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за IV квартал 2006 года <2>. Если управление домом осуществляет ТСЖ или управляющая организация, то собственники помещений не вправе заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, с ресурсоснабжающими организациями напрямую (ответ на вопрос 26 того же Обзора).

<2> Утвержден Постановлением Президиума ВС РФ от 07.03.2007.

Управляющая организация - абонент

В обязанности исполнителя коммунальных услуг входит заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями или самостоятельное производство коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг потребителям (пп. "в" п. 49 Правил). В Письме от 03.05.2007 N 8326-РМ/07 Минрегион поясняет: речь идет о договорах на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома. Напомним, что согласно определению, приведенному в п. 3 Правил, ресурсоснабжающая организация осуществляет продажу коммунальных ресурсов. Очевидно, что здесь идет речь о договоре энергоснабжения.

Также федеральное законодательство содержит прямое указание на то, что управляющие организации являются потребителями товаров и услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения в многоквартирных домах, хотя и приобретают их не для себя, а для предоставления лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме <3>. В п. 89 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики <4> отмечено, что исполнитель коммунальных услуг приобретает электрическую энергию у гарантирующего поставщика для целей оказания собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги электроснабжения, использования на общедомовые нужды, а также для компенсации потерь электроэнергии во внутридомовых электрических сетях на основании договора энергоснабжения (договора купли-продажи электрической энергии).

<3> Подпункт "а" п. 17 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса".
<4> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 N 530.

Поскольку управляющие организации не заинтересованы в том, чтобы выступать в качестве абонента по договору ресурсоснабжения (это означает ответственность за оплату коммунальных ресурсов), они пытаются в суде отстоять противоположную точку зрения. Основной довод состоит в том, что согласно п. 2 ст. 539 ГК РФ договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования. Однако арбитрам ФАС СКО показалось достаточным то, что электроустановки (энергопринимающие устройства) переданы управляющей организации в ведение (Постановление от 18.01.2007 N Ф08-7066/2006).

Кроме того, Верховный Суд РФ не согласен с утверждением, что отношения между исполнителями коммунальных услуг и ресурсоснабжающими организациями по договорам о приобретении коммунальных ресурсов для обеспечения потребителя коммунальными услугами нельзя отнести к отношениям энергоснабжения по причине того, что исполнитель не имеет энергопринимающего устройства (Определение от 18.12.2007 N КАС07-660). Аргумент такой. В п. 2 ст. 548 ГК РФ четко сказано: к отношениям, связанным со снабжением водой через присоединительную сеть, правила о договоре энергоснабжения применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами.

Постановление ФАС ДВО от 16.03.2007 N Ф03-А51/07-1/199 - еще один пример попытки управляющей организации отказаться от статуса абонента в договоре энергоснабжения. В данном случае управляющая организация требовала признать договор с предприятием тепловых сетей недействительным. Выдвигались два обоснования. Во-первых, управляющая организация заключила этот договор под влиянием заблуждения относительно природы сделки (ст. 178 ГК РФ): в ней она выступает стороной, тогда как фактически не является потребителем тепловой энергии и не имеет энергопринимающего устройства. Во-вторых, управляющая организация расценила эту сделку как кабальную (ст. 179 ГК РФ): она исполняется за счет средств управляющей организации, платежеспособность которой зависит от поступления денежных средств от граждан. Однако арбитры не согласились с аргументами истца: в договоре ясно выражено намерение сторон относительно вида договора и содержания договорных обязательств.

Любопытно и такое мнение: суд не принял доводы компании о том, что проект договора купли-продажи электроэнергии с энергосбытовой организацией не учитывает всех особенностей посреднического положения ее как управляющей организации между ресурсоснабжающей организацией и потребителем. Причина в том, что осуществление коммерческой организацией деятельности по управлению имуществом собственников квартир в жилом доме одним из лиц не может давать ему какие-либо преимущества в ее осуществлении по отношению к другому участнику спора (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2007 N А64-3987/06-9).

Таким образом, арбитры соглашаются с тем, что управляющие организации должны выступать в договоре энергоснабжения в качестве абонентов. Однако это во многом обусловлено подходом, сформулированным в Правилах. А что было до того, как Правила начали действовать?

Переломная дата

До вступления в силу Правил (09.06.2006), когда применялись Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 N 1099, управляющая организация не была названа среди исполнителей коммунальных услуг. Напомним, что согласно п. 1.1 этого документа исполнителями коммунальных услуг признавались предприятия, имеющие жилищный фонд и объекты инженерной инфраструктуры в собственности, полном хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также объединения собственников, которым передано право управления многоквартирным домом (кондоминиумы). Поэтому, например, если организация ЖКХ заключала договоры управления до 09.06.2006, они вполне могли содержать положения о ее посреднической роли в части предоставления коммунальных услуг гражданам.

Именно этим выводом руководствовался Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 28.11.2007 N 17АП-7985/2007-ГК. Так, администрация городского поселения как собственник помещений в многоквартирном доме обратилась в суд с требованием признать недействительным договор управления этим домом, заключенный собственниками помещений с управляющей организацией 28.03.2006. Основание - отсутствие в договоре таких существенных условий, как обязанность управляющей организации по предоставлению собственникам коммунальных услуг, их перечень и размер платы. Поскольку ответчик не относится к организациям, у которых на каком-либо вещном праве находится жилищный фонд, не является объединением собственников, которому передано право управления многоквартирным домом, и не является специализированной организацией, предоставляющей коммунальные услуги, включение в договор обязанности оказывать коммунальные услуги не соответствовало законодательству, действующему на момент заключения договора. Другими словами, управляющая организация не являлась исполнителем коммунальных услуг и от собственников не поступало соответствующее задание.

Добавим, что договором управления заключение контрактов с ресурсоснабжающими организациями поставлено в зависимость от наличия доверенностей от каждого собственника. Суды подчеркнули, что после заключения договора управления такие доверенности не требуются.

Еще один примечательный спор рассмотрен в Постановлении ФАС ДВО от 13.11.2007 N Ф03-А51/07-1/4490. Ресурсоснабжающая организация обратилась в суд с требованием о принуждении управляющей организации заключить договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод. По мнению истца, ответчик обязан заключать договор купли-продажи коммунальных ресурсов, поскольку он не в состоянии их самостоятельно производить. Как установили арбитры, управляющая организация заключила с собственниками помещений договор управления от 09.01.2006, оказание коммунальных услуг не вошло в его предмет. Более того, этим договором установлена обязанность собственников помещений заключить договоры о приобретении холодной и горячей воды, электрической и тепловой энергии и о водоотведении непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

Как отметил суд, в силу публичного характера договора энергоснабжения его заключение обязательно лишь для энергоснабжающей организации, потенциальный абонент не может быть принужден к заключению договора. Одновременно обязанность ответчика заключить данный договор не предусмотрена действующим законодательством и он не принимал обязательств по его заключению. Соответственно, требования ресурсоснабжающей организации не были удовлетворены.

Действительно, обязанность управляющей организации заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов появилась в законодательстве только 09.06.2006. Однако и после этой даты у ресурсоснабженца нет права принуждать управляющую организацию к подписанию договора, поскольку такая обязанность возникает у исполнителя только по отношению к потребителям коммунальных услуг. Иначе говоря, только собственники помещений вправе потребовать у управляющей организации заключить договоры о приобретении коммунальных ресурсов.

Примечание. Именно поэтому ресурсоснабжающая организация может попасть в неприятную ситуацию, как это случилось с одним частным оператором, арендовавшим коммунальные сети у муниципального унитарного предприятия. Управляющие организации всего города отказались заключать с ним договоры купли-продажи коммунальных ресурсов и, соответственно, не выставляли населению плату за эти ресурсы. Вместе с тем ресурсоснабжающая организация была не вправе взаимодействовать с потребителями напрямую - собирать плату с них. В итоге у ресурсоснабжающей организации скопились большие долги перед ее контрагентами, что поставило под угрозу бесперебойное коммунальное обеспечение населенного пункта. Проблема была решена только при участии региональных властей.

Особенности договора энергоснабжения

Согласно п. 8 Правил условия договора о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении (приеме (сбросе) сточных вод), заключаемого с ресурсоснабжающими организациями с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами, не должны противоречить Правилам и иным нормативным правовым актам РФ. Эта норма была прокомментирована Минрегионом в двух письмах в связи с многочисленными обращениями исполнителей коммунальных услуг. В первом из них (от 13.02.2007 N 2479-РМ/07) чиновники ограничились лишь общими выводами. Так, Жилищный кодекс и иные правовые акты имеют приоритет перед нормами § 6 "Энергоснабжение" гл. 30 ГК РФ. К иным правовым актам в данном случае относятся Правила. Следовательно, положения п. 8 Правил направлены на обеспечение соответствия условий договоров о приобретении коммунальных ресурсов и водоотведении, заключаемых исполнителем коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией, и основанных на Правилах обязательств исполнителей перед собственниками помещений в многоквартирных домах и потребителями. Другими словами, договоры ресурсоснабжения должны соответствовать требованиям Правил.

Получается, что п. 8 Правил распространил действие этого документа, который согласно их п. 1 регулирует отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, еще и на правоотношения между исполнителем коммунальных услуг и ресурсоснабжающей организацией. На основании п. 8 Правил исполнитель коммунальных услуг вправе требовать установления соответствующих Правилам паритетных условий договоров с ресурсоснабжающими организациями по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения - в судебном порядке.

Во втором Письме - от 29.11.2007 N 21492-СК/07 - последовали более подробные разъяснения. Так, приобретение исполнителем у ресурсоснабжающей организации коммунальных ресурсов и водоотведение с целью обеспечения потребителя коммунальными услугами осуществляются на основании публичного договора энергоснабжения (ресурсоснабжения), при заключении и исполнении которого для сторон являются обязательными требования:

• Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ <5>;
• Правил поставки газа в РФ <6>;
• Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики;
• норм § 6 гл. 30 ГК РФ (в части, не урегулированной указанными правовыми актами).

Одновременно условия договора ресурсоснабжения должны соответствовать обязательствам исполнителя, основанным на Правилах, а именно императивным гражданско-правовым нормам, которые приведены Минрегионом в Письме от 29.11.2007 N 21492-СК/07 и могут быть сведены в таблицу.

В качестве иллюстрации к изложенному приведем несколько ситуаций. Разделом VII Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ предусмотрена возможность прекращения или ограничения отпуска питьевой воды и (или) приема сточных вод, в частности при нарушении абонентом сроков оплаты. Вместе с тем согласно пп. "д" п. 50 Правил исполнитель коммунальных услуг вправе в порядке, предусмотренном разд. X Правил, приостанавливать и ограничивать подачу потребителю только горячей воды, электрической энергии и газа. Следовательно, договор на отпуск питьевой воды, заключенный между организацией ВКХ и управляющей компанией, не может содержать условия о приостановлении или ограничении поставки воды в случае образования задолженности управляющей организации. Аналогичный вывод в отношении отопления был сделан Президиумом ВС в Обзоре законодательства и судебной практики ВС за IV квартал 2006 года (ответ на вопрос 28).

Еще один пример. Правила функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики содержат один любопытный пункт - под номером 90. Согласно данной норме договором энергоснабжения между исполнителем коммунальных услуг и энергосбытовой организацией может быть предусмотрено право энергосбытовой организации на получение платы за потребленную лицами, проживающими в жилых помещениях, электрическую энергию непосредственно от собственников и нанимателей соответствующих жилых помещений. Как мы помним, согласно п. 38 Правил и п. 7 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на банковский счет управляющей организации. Следовательно, условие договора энергоснабжения, которым установлено право энергосбытовой организации получать плату за электроэнергию непосредственно от собственников, минуя управляющую организацию, противоречит Правилам, а значит, по мнению Минрегиона, является недействительным.

Примечание. Рассматривая требования управляющей организации об урегулировании разногласий по договору купли-продажи электрической энергии с энергосбытовой организацией, ФАС ЦО в Постановлении от 25.07.2007 N А64-3987/06-9 руководствовался не только § 6 гл. 30 ГК РФ и Правилами функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, но и Правилами.

Итак, нам приходится констатировать, что законодательство предлагает управляющим организациям только договор купли-продажи коммунальных ресурсов, но дает право заключать его на паритетных условиях.

Е.В.Ермолаева

Редактор журнала

"Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение"

Любые ресурсы, которые доставляются в ваш дом, а именно электричество, вода, тепло и газ, согласно 4 части статьи 154 Жилищного кодекса РФ называются коммунальными услугами. Они производятся и предоставляются различными компаниями, о которых и пойдёт разговор.

Управляющая компания

Сначала разберемся с расшифровкой непонятных аббревиатур, чтобы в будущем не возникало трудностей. УК (или УО) расшифровывается, как управляющая компания (организация). Ресурсоснабжающая организация в дальнейшем будем именоваться, как РСО.

Это интересно! Раз уж мы затронули два фигурирующих лица, то скажем и о третьем. Потребители – это жильцы многоквартирных или малоквартирных домов, или люди, проживающие в частных домах. Простыми словами, лица, для которых эти самые услуги и производятся.

Управляющая компания же содержит, управляет и эксплуатирует жилищный фонд в связи с договором между владельцами недвижимости и самой организацией, т.е. когда мы говорим о том, кто является исполнителем коммунальных услуг, мы подразумеваем УО. Простыми словами, она является посредником между проживающими лицами в многоквартирных домах и ресурсоснабжающей организацией. Иногда, возможно заключения договоров напрямую между РСО и собственниками, но об этом чуть позже. Также в деятельность управляющей компании входит содержание в надлежащем виде жилого фонда, своевременный сбор средств на капитальный ремонт.

Понятие ресурсоснабжающей организации

РСО для простых потребителей приходится производителем коммунальных услуг. Давайте разберём их деятельность более подробно. Помимо обозначенных выше коммунальных услуг: водоснабжение, тепло, электроснабжение и газовые поставки; Ресурсоснабжающая организация так же занимается следующими видами деятельности:

• ликвидацией грызунов и насекомых;
• утилизацией мусорных отходов;
• освещением близлежащих участков и дворов;
• установкой общедоступных антенн для телевизоров.

Таким образом, РСО производит и доставляет все возможные коммунальные услуги. По закону их деятельность регламентируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

Взаимоотношения РСО и УК

После того, как мы разобрались с аббревиатурами, и чем занимается каждая из организаций, давайте рассмотрим, какое взаимодействие происходит между управляющей компанией, РСО и собственниками жилых помещений. Начнём с двух юридических лиц. Они заключают двухсторонний договор на поставку коммунальных услуг. На ресурсоснабжающую организацию возлагается ответственность по производству и доставке бытового обслуживания. В свою очередь, управляющая организация отвечает за сбор денег с собственников и перевод средств РСО. Хоть схема и проста для понимания, на практике часто возникают трудности из-за непрозрачности деятельности жилищно-коммунального хозяйства.

Взаимоотношения УО и собственников жилья

Как и в первом случае, между двумя сторонами заключается договор, в котором прописаны права и обязанности каждого. Владельцы жилищных помещений и имею право на:

• получение коммунальных услуг в полном объеме;
• требование проверки качества предоставляемых ресурсов;
• получение обязательной информации, прописанной в договоре;
• требование материальной компенсации за нанесенный ущерб, если коммунальные услуги были в ненадлежащем качестве.

• своевременно вносить абонентскую плату;
• сообщать о нарушениях во внутридомовых инженерных системах;
• использовать комнатные приборы учёта;
• обеспечивать проверку счётчиков и инженерных систем.

Исполнитель же несколько больше обязательств, перечислим самые важные из них:

• производить расчёт по коммунальным услугам;
• техническое обслуживание внутридомовых систем;
• подписывать договор с РСО о закупке коммунальных ресурсов;
• обеспечивать потребителя коммунальными услугами.

Список можно продолжать до бесконечности, обязательства перед собственниками велики и обширны, поэтому и спрос с УО будет больше.

Взаимоотношения РСО и собственников жилья

Может показаться, что никакого взаимодействия между ними нет и всё предельно просто, но это не так. При наличии управляющей организации, ресурсоснабжающая организация и собственники никак не связаны. В редких случаях, РСО можно рассматривать, как исполнителя коммунальных услуг. Это происходит тогда, когда управление многоквартирным домом осуществляется этими способами:

• при помощи УК;
• с помощью кооперативного объединения;
• напрямую собственниками жилья.

Это три наиболее популярных варианта, когда энергоснабжающая компания становится исполнителем в жкх. Чтобы узнать более подробную информацию, следует обратиться к 354-му постановлению Российской Федерации. Может показаться, что если снабжающая организация занимается оказанием предоставления услуг и сбором платежей, то управляющая компания вовсе не нужна и можно обойтись без неё. Но не всегда это только положительный момент. Давайте рассмотрим достоинства и недостатки такой ситуации. Сначала затронем «плюсы» прямых договоров:

• отсутствие расходов на содержание УО;
• собственники не будут страдать из-за соседей, которые несвоевременно платят по счетам;

К главным «минусам» можно отнести:

• придётся оплачивать предоставление услуг в разных местах, это не всегда удобно;
• возникновение трудностей при перерасчётах.

Как мы видим, не всё так однозначно при заключении договора о ресурсоснабжении напрямую. Жильцы каждого дома выбирают способ управления на свой страх и риск, исходят из того, что подходит им больше всего.

Если мы говорим о заключении договора между РСО и юридическими лицами на предоставление коммунальных услуг организациям, то всё зависит от регионального законодательства. Чаще всего, договоры заключаются напрямую и ЖКХ не участвует в этой цепочке.

Обязанность УО при прямых договорах

УК продолжает нести ответственность за обеспечение инженерных внутридомовых систем к бесперебойной работе. Также они принимают заявки от собственников жилых помещений по поводу работы не надлежащего качества. Компания обеспечивает взаимодействие между РСО и владельцами недвижимости.


Ответственность за качество предоставляемых ресурсов разделена по границе дома. Если нарушения в работе коммунальных услуг произошли до поступления в жилищный фонд, то перерасчёт идёт со стороны РСО. При несоблюдении качества во внутридомовых инженерных системах, материальную компенсацию выплачивает УК.

Заключение

Теперь подведём краткий итог, чтобы точно никто не запутался. Расшифровка РСО и УК – ресурсоснабжающая организация и управляющая компания соответственно.

Первая занимается тем, что производит и транспортирует их до жилищного фонда. Вторая обеспечивает своевременную оплату и уход за многоквартирными домами.

Важно! Исполнителем ресурсоснабжения является именно УО, в некоторых же случаях возможно заключение договора на поставку коммунальных услуг с РСО напрямую. Юридические лица используют этот способ чаще всего.

Тема коммунальных услуг обширна и необъятна. Хорошо если вы нашли ответы на интересующие вас вопросы.