Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Один из вариантов — это участие в жилищно-строительном кооперативе . В данной статье рассмотрены ключевые моменты данной структуры, а также проанализированы плюсы и минусы приобретения жилой площади через ЖСК.

Понятие

Что понимается под жилищно-строительным кооперативом? В ст. 110 главы 11 Жилищного Кодекса Российской Федерации дается общее определение для ЖК и ЖСК. По закону, это кооперирование физических или юридических лиц на добровольной основе для обеспечения их нужды в жилплощади и руководстве домом.

В п. 4. статьи 110 указано, что ЖСК представляет собой потребительский кооператив. В Письме Минэкономразвития России от 10.04.2008 N 4416-АП/Д05 упомянуто, что такие кооперативы можно поделить на два вида: кооперативы с основной деятельностью в виде получения прибыли и кооперативы, деятельность которых имеет расходный характер посредством паевых взносов участников . Рассматриваемое объединение относится ко второму виду.

Важно знать! Согласно изменениям Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ, ЖСК, образованный после первого декабря 2011 года, выступает как застройщик при приобретении допуска на строительство.

Отличие ЖСК от ЖК

Главной отличительной чертой ЖК и ЖСК является сама сущность объединений при общей цели. Члены ЖК приобретают построенное жилье, финансируют восстановление и дальнейшее обслуживание постройки, в то время как члены ЖСК оплачивают возведение, перестройку и содержание дома.

Правовой статус

Правовая позиция жилищно-строительного кооператива характеризуется Жилищным Кодексом РФ, а Гражданский Кодекс разъясняет его гражданско-правовые свойства.

Помимо Кодексов, положение ЖСК устанавливается его уставом, о котором будет рассказано далее.

К сведению! С 1 июля 2016 жилищно-строительному кооперативу следует размещать следующие документы и информацию согласно многочисленным предписаниям:

1. Состав участвующих в ЖСК;
2. Допуск на постройку дома, строящегося на средства членов, а также разрешение на участок, предоставленный под застройку;
3. Местонахождение постройки и ее описание, оформленное по правилам расчетной документации;
4. Число квартирных помещений в строящемся доме и их характеристика;
5. Ориентировочная дата приобретения разрешения на реализацию дома.

Также с 1 июля 2016 года ЖСК должен обеспечить возможность ознакомления со следующей документацией члена кооператива по запросу:

1. Расчетная документация;
2. Документы, удостоверяющие разрешение ЖСК на земельную площадь;
3. Отчеты встреч членов кооператива, голосований;
4. Заключения ревизора ЖСК.

Структура

Перечислим главные органы регулирования ЖСК:

1. Общее собрание;
2. Конференция, при количестве членов более пятидесяти человек;
3. Правление ЖСК и его председатель.

Самым важным и значимым советом является общее собрание, а полномочия конференции формируются уставом организации. Проводить общее собрание является возможным только при присутствии более половины участников. Принимают вердикт, если за него отдало свой голос более 50% присутствующих . Такое решение, оформляемое протоколом, неизбежно для всех участников ЖСК.

Правление ЖСК выбирается из членов самого объединения общим собранием (конференцией). Все компетенции закрепляются уставом. Председатель правления выбирается из круга лиц, входящих в правление. В его обязанности входит воплощение намерений кооператива, выражение потребностей ЖСК и т.д. Главные требования к нему — это добросовестность и разумность.

Помимо вышеперечисленных постов в кооперативе присутствует ревизор или ревизионная комиссия. Основной задачей этого подразделения является контролирование финансов и экономической деятельности.

Если человек имеет обвинение за преднамеренные преступления, несет бремя административного штрафа в виде отстранения или ранее вел управленческую службу в области строительства и смежных сферах, то он не может присоединиться к аппарату управления кооперативом.

Создание

Обозначим порядок приема желающих в состав участников ЖСК . Прежде всего, гражданин (с 16 лет) или юридическое лицо предоставляют заявку в правление кооператива . Обращение рассматривается в пределах месяца и утверждается общим собранием.

После того, как новоиспеченный участник заплатит вступительный взнос , он считается полноправным участником кооператива.

В кооперативе не должно находиться менее пяти участников (статья 112, ЖК РФ), но не должно быть участников больше числа строящихся помещений.

Для создания кооператива собирается учредительное собрание, участниками которого могут быть желающие создать ЖСК. Постановление о создании объединения считается утвержденным, если все учредители выбрали его.

Регистрация

Государственная регистрация реализуется по тем же правилам, что и регистрация юридических лиц . С момента оформления те, кто подал свой голос за образование кооператива, приобретают статус члена. Обратимся к Федеральному Закону от 08.08.2001 No 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц при их создании». В нем прописаны основные заключения относительно регистрации:

1. Регистрация ЖСК проводится по его местоположению.
2. Максимум за три дня проводится государственная регистрация со дня передачи необходимых документов в регистрирующий орган.

Перечень требуемых документов перечислен ниже:

• подписанное заявление о государственной регистрации по утвержденной форме () ;
• оформленное в виде протокола решение о создании организации;
• учредительные документы, в случае ЖСК – его устав;
• документ об оплате государственной пошлины.

Устав

Статья 113 ЖК РФ дает полную информацию, что необходимо к предоставлению в уставе ЖСК.

Его структура выглядит следующим образом:

• наименование кооператива; местоположение;
• суть и цель функционирования;
• инструкция по приобретению членства кооператива;
• процедура прекращения участия в объединении;
• величина вступительных и паевых взносов, а также регламент их внесения;
• последствия несоблюдения установленных обязанностей по взносам;
• полномочия управляющих кооперативом;
• правила признания решений органами управления;
• правила преобразования и ликвидации объединения.

Ликвидация

Ликвидация ЖСК – это прекращение деятельности объединения без передачи прав и обязательств. Каких-то специальных правил для жилищно-строительного кооператива в законе не прописано, рекомендуется использовать в качестве основания Статью 61 ГК РФ «Ликвидация юридического лица».

Ликвидация может произойти как на добровольческой основе по договоренности участников или по истечению срока действия, так и по решению суда.

На принудительной основе ЖСК ликвидируется в следующих случаях:

1. Регистрация ЖСК признана недействительной.
2. ЖСК ведет деятельность без подлежащего разрешения.
3. Деятельность ЖСК противоречит Конституции РФ и другим правовым актам, а также уставу организации.
4. По иску пайщика, в случае несоблюдения ЖСК своего прямого предназначения.

Когда суд вынес решение о прекращении деятельности объединения, ЖСК обязан рассчитаться по обязательствам перед кредиторами.

Преимущества и недостатки покупки квартиры через ЖСК

Рассмотрим плюсы и минусы приобретения жилья по схеме ЖСК .

Несомненным преимуществом является возможность оплаты в длительную рассрочку . Вы можете и выплачивать паи. Большинство компаний, продающих квартиры по схеме долевого участия, предоставляют рассрочку до момента ввода в эксплуатацию.

Еще одним удобством ЖСК является возможность самостоятельного найма нового в случае банкротства текущего.

По , в этой ситуации участникам придется требовать жилье в суде, либо создавать новый ЖСК, а это очень длительный процесс.

Приятным преимуществом для членов ЖСК является переход всей власти по управлению домом сразу после прекращения строительства дома .

В случае долевого участия, необходимо сначала создать товарищество собственников жилья, что может продлиться на неопределенный период.

Пайщики имеют возможность принять участие в управлении строительством, реконструкцией и будущей эксплуатацией дома, имеют свободный доступ к документации. Это дает им больше гарантий, чем при заключении ДДУ.

У схемы ЖСК есть и недостатки. Участники кооператива могу стать жертвами двойных продаж в случае использования компанией «серых» схем реализации жилья. По законодательству, как говорилось ранее, подобные махинации запрещены: число квартир не должно быть больше числа членов ЖСК . В данной ситуации желающему вступить рекомендуется поговорить с участниками кооператива или с теми, кто из него вышел по тем или иным причинам.

Так как закон «О защите прав потребителей» не касается отношений пайщика и кооператива, ЖСК не отвечает за срывы строительства и неполадки после реализации дома . Для предотвращения подобной ситуации необходимо читать договор, особенно пункты про гарантийный срок постройки и дату окончания работ.

Разъяснение на видео

О том, что представляют собой ЖСК, рассказывает Антон Лебедев.

ПРАВОВОЙ СТАТУС ЖСК

Н.Н. ШИШКОЕДОВА

В настоящее время жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) не редкость, поэтому мы решили уделить внимание данному объединению собственников, его правовой сущности, особенностям учета и налогообложения. В статье речь пойдет о правовых основах деятельности ЖСК.

ЖСК - это НКО в форме потребительского кооператива

В п. 4 ст. 110 ЖК РФ закреплено, что ЖСК является потребительским кооперативом. Потребительскому кооперативу как разновидности НКО посвящена ст. 116 ГК РФ. Согласно ей потребительский кооператив - это добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. Члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.
В свою очередь, доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой им в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.
В Письме Минэкономразвития России от 10.04.2008 N 4416-АП/Д05 отмечено, что существуют два основных типа потребительских кооперативов:
- кооперативы, которые в рамках своей основной уставной деятельности занимаются хозяйственной деятельностью, получая прибыль;
- кооперативы, основная деятельность которых имеет затратный характер, причем затраты осуществляются за счет паевых взносов членов кооперативов.
ЖСК относятся ко второму типу кооперативов, затратному.
Согласно п. 6 ст. 116 ГК РФ правовое положение потребительских кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются в соответствии с ГК РФ и законами о таких кооперативах.
В целях определения правового положения ЖСК для них таким законом является Жилищный кодекс (гл. 11).

Важно. Закон РФ от 19.06.1992 N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" и Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" на ЖСК свое действие не распространяют ввиду прямого указания на это в ст. 2 и п. 3 ст. 1 названных Законов соответственно. Положения Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" также не распространяются на ЖСК (см. разъяснения Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга по этому вопросу в п. 1 Письма от 17.07.2008 N 01-1462/08-0-1).

Правовое положение ЖСК

Согласно ст. 110 ЖК РФ ЖСК - это добровольное объединение граждан, а также (в установленных случаях) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье и управления МКД.
Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании МКД. При этом ЖСК, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство или реконструкцию МКД в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.
Стать членами ЖСК могут (п. 1 ст. 111 ЖК РФ):
- граждане, достигшие возраста 16 лет;
- юридические лица в установленных законодательством случаях (имеются в виду те юридические лица, которые были членами ЖСК, созданных до 01.12.2011, - они сохраняют право членства в данных кооперативах после внесения соответствующих изменений в ЖК РФ);
- юридические лица, являющиеся собственниками помещений в МКД, в случае, если ЖСК осуществляет управление общим имуществом в этом доме.
В ЖСК должно быть не менее пяти членов. С другой стороны, общее количество членов такого кооператива не должно превышать количество жилых помещений в строящемся МКД.
Согласно положениям ст. 112 ЖК РФ решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать такой кооператив. Решение об организации ЖСК и утверждении его устава считается принятым при условии, что за проголосовали лица, желающие вступить в ЖСК (учредители). Данные лица становятся членами ЖСК с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица. Естественно, оформить решение собрания учредителей ЖСК необходимо протоколом. Как разъясняется в п. 3 Письма Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга от 17.07.2008 N 01-1462/08-0-1, каждый член кооператива на общем собрании имеет один голос (по членству).
Правовое положение ЖСК определяется не только нормами Гражданского и Жилищного кодексов, но и уставом кооператива. Более того, судьи считают, что основное значение в регулировании организации и ведения деятельности ЖСК принадлежит именно его уставу, поскольку большинство норм, регулирующих деятельность ЖСК, законодатель передал на усмотрение членов кооператива, которые при разработке устава могут расширить свои возможности по управлению этим юридическим лицом (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.03.2013 N 33-4343).
В силу требований ст. ст. 52, 116 ГК РФ и ст. 113 ЖК РФ в уставе ЖСК должны содержаться следующие сведения:
- наименование кооператива, причем в названии должно присутствовать слово "кооператив";
- место его нахождения;
- предмет и цели деятельности;
- порядок вступления в кооператив;
- размеры вступительных и паевых взносов;
- состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;
- порядок выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат;
- ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
- состав и компетенция органов управления кооператива и органов контроля за его деятельностью;
- порядок принятия им решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
- порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
- порядок реорганизации и ликвидации кооператива. Кстати, преобразовать ЖСК можно только в ТСЖ (ст. 122 ЖК РФ);
- другие не противоречащие действующему законодательству положения.

Управление деятельностью ЖСК

Органы управления

Органами управления ЖСК являются (ст. 115 ЖК РФ):
- общее собрание членов кооператива;
- конференция, если число участников общего собрания членов ЖСК больше 50 и это предусмотрено уставом кооператива;
- правление ЖСК и председатель правления.
В любом случае высшим органом управления является общее собрание членов ЖСК либо конференция, которые созываются в порядке, установленном уставом. Именно общее собрание членов ЖСК избирает органы управления кооператива и органы контроля за его деятельностью. Компетенция общего собрания членов ЖСК (конференции) определяется уставом кооператива.
Действующее законодательство устанавливает минимальные предписания, которыми должны руководствоваться члены ЖСК при проведении собраний, голосований и принятии решений. Так, общее собрание членов ЖСК, согласно ст. 117 ЖК РФ, считается правомочным, если на нем присутствуют более 50% членов кооператива (простое большинство). Решение общего собрания считается принятым, если за также проголосовало простое большинство, но уже от числа присутствующих на собрании, а не от общего числа членов кооператива. Впрочем, в уставе могут быть прописаны вопросы, решения по которым принимаются голосованием, например, более 3/4 присутствующих на собрании членов ЖСК. Принятые решения считаются обязательными для всех членов ЖСК, в том числе для тех, кто на собрании не присутствовал. Все решения собрания оформляются протоколом.
Вместе с тем положения устава ЖСК, устанавливающие повышенные требования к кворуму общего собрания и принятию отдельных решений, не только не являются недействительными, а, наоборот, приоритетны по сравнению с минимальными предписаниями ЖК РФ. Еще раз повторим: члены ЖСК вправе заключать между собой соглашения, в том числе путем принятия устава ЖСК, предусматривающие повышенные требования к процедуре проведения собраний, голосования на них и принятия решений по тем или иным вопросам (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 01.10.2012 N 33-13754/2012). Установление более строгих требований к критериям признания правомочности общего собрания ЖСК по сравнению с закрепленными законом является дополнительной гарантией для выявления действительного волеизъявления его членов по вопросам деятельности кооператива (Определения Санкт-Петербургского городского суда от 28.11.2012 N 33-16650, от 27.03.2013 N 33-4343).

К сведению. Суды признают правомерными положения устава, содержащие повышенные требования к проведению общего собрания и принятию отдельных решений, например о том, что:
- общее собрание признается состоявшимся при участии в нем не менее 2/3 (это 66,67%) числа членов ЖСК (а не простого большинства, как это установлено ст. 117 ЖК РФ);
- вопросы о размерах паевого взноса и взносов на содержание и эксплуатацию дома, исключении из членов кооператива и его ликвидации являются правомерными при участии в их обсуждении 4/5 общего числа членов ЖСК и т.д.
Если в уставе ЖСК содержатся подобные положения, но, к примеру, на общее собрание фактически придет 57% от общего числа членов (чего достаточно для кворума по минимальным требованиям ЖК РФ и недостаточно по требованиям устава), собрание не будет правомочным.

Требования к должностным лицам

Нужно иметь в виду особые требования к должностным лицам ЖСК, установленные ст. 116.1 ЖК РФ. Согласно ей членами правления ЖСК (в том числе председателем правления), членом ревизионной комиссии (ревизором) и главным бухгалтером кооператива не могут быть граждане:
- имеющие судимость за умышленные преступления;
- в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;
- которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (а при отсутствии в штате должности главного бухгалтера - бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов соответствующих саморегулируемых организаций или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента такого исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло меньше трех лет.

Правление ЖСК

Согласно ст. 118 ЖК РФ правление ЖСК избирается из числа его членов общим собранием или конференцией в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. Соответственно, оно подотчетно общему собранию или конференции.
Порядок осуществления деятельности правлением ЖСК и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом).
Правление ЖСК осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя правления и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания его членов.
Председателя правления ЖСК выбирает уже не общее собрание или конференция, а само правление из своего состава на срок, определенный уставом ЖСК (ст. 119 ЖК РФ).
Обратите внимание: являясь членом ЖСК, гражданин, как и другие члены кооператива, имеет право быть избранным в том числе председателем правления. Список причин, по которым гражданин не может быть членом правления ЖСК и его председателем, приведен в ст. 116.1 ЖК РФ, он не подлежит расширительному толкованию. Таким образом, дополнительные ограничения для избрания председателя ЖСК (например, обязательное наличие зарегистрированного права собственности на жилое помещение, занимаемое гражданином на основании выплаченного паенакопления) могут быть расценены судом как незаконные и ущемляющие права отдельных членов ЖСК (Определение Московского городского суда от 22.12.2011 по делу N 33-42847).
Функции председателя правления ЖСК сводятся к следующему:
- обеспечение исполнения решений правления кооператива;
- выполнение действий без доверенности от имени кооператива, в том числе представление его интересов и совершение сделок;
- осуществление иных полномочий, не отнесенных нормами ЖК РФ или уставом ЖСК к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.
Председатель правления ЖСК при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Ревизионная комиссия

Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК общее собрание (конференция) избирает ревизионную комиссию ЖСК (ревизора) на срок не более трех лет (ст. 120 ЖК РФ).
Количество членов ревизионной комиссии ЖСК определяется уставом кооператива. При этом нужно иметь в виду, что члены ревизионной комиссии одновременно не могут быть членами правления ЖСК, а также занимать иные должности в органах управления кооператива.
Из своего состава ревизионная комиссия должна избрать председателя комиссии. Функции ревизионной комиссии ЖСК (ревизора) стандартны:
- обязательная плановая ревизия финансово-хозяйственной деятельности ЖСК (не реже одного раза в год);
- представление общему собранию членов ЖСК (конференции) заключения о бюджете кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;
- отчет перед общим собранием членов ЖСК (конференцией) о своей деятельности.
Обратите особое внимание на то, что ревизионная комиссия ЖСК (ревизор) имеет полное право в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и имеет доступ ко всей документации, касающейся его деятельности.
Конкретный порядок работы ревизионной комиссии ЖСК (ревизора) определяется уставом и другими документами кооператива.

Членство в ЖСК

В силу ст. 121 ЖК РФ гражданин или юридическое лицо, желающие стать членами ЖСК, должны подать заявление о приеме в члены ЖСК в правление данного кооператива. Это заявление должно быть рассмотрено правлением в течение месяца и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива или конференции. Кроме того, нужно уплатить вступительный взнос. Именно с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием или конференцией гражданин или юридическое лицо признается членом ЖСК.
Основаниями для прекращения членства в ЖСК являются (ст. 130 ЖК РФ):
- выход из кооператива;
- исключение члена кооператива;
- ликвидация юридического лица, являющегося членом кооператива;
- ликвидация ЖСК;
- смерть гражданина, являющегося членом ЖСК.
Заявление члена ЖСК о добровольном выходе из кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном его уставом.
Исключить члена ЖСК из кооператива могут на основании решения общего собрания членов ЖСК (конференции) только в случае грубого неисполнения им без уважительных причин своих обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом ЖСК.
В случае смерти члена ЖСК его наследники имеют право на вступление в кооператив по решению общего собрания его членов (конференции).

Особенностью правового регулирования деятельности ЖСК является большая значимость положений устава кооператива, в котором его члены могут установить повышенные требования к решению отдельных вопросов по сравнению с требованиями, прописанными в ЖК РФ. Поэтому к разработке устава и его актуализации нужно подходить крайне серьезно, поскольку он является своеобразной гарантией действительного волеизъявления его членов по ключевым вопросам деятельности кооператива.

Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.

Жилищно-строительный кооператив () - это некоммерческая организация, организационно-правовой формой которой является потребительский кооператив, в связи с чем правовое регулирование его деятельности осуществляется как гл. 11 ЖК РФ, так и ст. 116 ГК РФ.

4) утверждение положений о порядке избрания и деятельности органов ;

5) определение порядка реорганизации и ликвидации кооператива;

6) утверждение годовой отчетности о деятельности и т. д.

Общее собрание вправе принимать какие-либо решения только в том случае, если на нем присутствует более половины членов кооператива. Решения считаются принятыми, если за них проголосовало более половины членов ^КСК, присутствовавших на таком собрании. В уставе может быть предусмотрено, что для принятия решений по определенным вопросам необходимы голоса более трех четвертей членов ^КСК, присутствовавших на таком общем собрании.

Принятое решение оформляется протоколом и является обязательным для всех членов ^КСК.

Коллегиальным исполнительным органом ^КСК является правление. Оно избирается из числа членов общим собранием и действует в течение срока, определенного уставом. Компетенция правления, как правило, закрепляется в уставе и внутренних документах кооператива (положениях, регламентах и т. п.).

В своей деятельности правление подотчетно общему собранию членов кооператива.

Из своего состава правление избирает председателя кооператива, который является единоличным исполнительным органом, к основным полномочиям которого относятся:

2) представление общему собранию заключения о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов.

Для выполнения возложенных обязанностей комиссия вправе в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и истребовать необходимые документы, касающиеся деятельности кооператива.

По решению общего собрания членов кооператив может быть преобразован в товарищество собственников жилья.Основания ликвидации закреплены в ГК РФ:

1) добровольное решение членов кооператива, в том числе в связи с истечением срока, на который он был создан;

2) принудительная ликвидация (возможна только по решению суда в случае обнаружения допущенных при создании грубых неустранимых нарушений закона либо в случае осуществления кооперативом запрещенной деятельности);

3) признание кооператива банкротом;

4) невыполнение обязанности покрыть образовавшиеся убытки в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса.

Лица, желающие стать членами , должны подать в правление заявление о приеме в члены кооператива. Заявление рассматривается в течение одного месяца и утверждается решением общего собрания. Гражданин либо юридическое лицо признаются членом с момента уплаты вступительного взноса.

До приобретения права собственности на жилое помещение член имеет право владения, пользования и ограниченное право распоряжения жилым помещением. Право собственности возникает только после внесения паевого взноса в полном размере.

Порядок и условия внесения паевого взноса устанавливаются уставом . Под паевым взносом понимаются денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные уставом. Паевой взнос, как правило, обеспечивает погашение связанных со строительством дома затрат кооператива на страхование жилого помещения, содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг и т. п.

1) выход члена кооператива из . Заявление о добровольном выходе из кооператива рассматривается в порядке, закрепленном в уставе;

2) исключение члена кооператива при грубом неисполнении им без уважительных причин своих обязанностей. Член может быть исключен из кооператива только на основании решения общего собрания. При этом исключенному члену, не выплатившему полностью паевого взноса, выплачивается сумма его пая. Срок такой выплаты не должен превышать двух месяцев со дня принятия решения об исключении. В данном случае член , не выплативший полностью паевого взноса, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в кооперативном доме. Они обязаны освободить занимаемое помещение в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении;

Жилищный кооператив – юридическое лицо, представленное в виде сообщества, осуществляющего свою деятельность для обеспечения членов объединения жилищной площадью. Вступить в союз может любое лицо независимо от статуса.

Что такое жилищное объединение

Если говорить простым языком, то жилищный кооператив или товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это союз людей, создавших общий бюджет для покупки или постройки квартир всем участникам объединения. Для вступления в ЖК необходим членский взнос, деньги из которого тратятся на жилплощадь.

Права и обязанности некоммерческой организации установлены в двух основных нормативных актах:

1. Статьи 111 и 112 Жилищного кодекса Российской Федерации;
2. Гражданский кодекс РФ – раздел о юридических лицах.

Наиболее важным документом, который регулирует деятельность и возможности союза, является устав.

Устав – основной документ организации. Здесь прописывается всё, что имеет связь с функционированием ЖК: размер вступительных взносов, основные требования для вступления в организацию и выхода из нее и т.д.

Высший управленческий орган кооператива (обычно это общее собрание) выбирает и назначает ответственного по финансово-хозяйственной деятельности. Этот же орган имеет право сменить кандидата в случае неудовлетворенности выбором.

Союз могут создать не меньше 5 человек, но общее количество людей не должно быть больше мест в кооперативном доме.

Чтобы объединение считалось сформированным официально, необходимо единогласное решение учредителей.

Законодательство Российской Федерации не описывает все тонкости структуры ЖК. Это остается на усмотрение участников сообщества, однако закон обязывает вести протокол, в котором отражаются все важные события со дня основания.

Виды кооперативов

В настоящий момент существует три типа жилищных кооперативов:

1. Стандартные жилищные кооперативы;
2. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
3. Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК).

Каждое сообщество имеет ряд принципиальных отличий в структуре и в уставе. О первом виде мы говорили выше, поэтому далее рассмотрим два других.

Жилищно-строительный кооператив

Принципиальное отличие стандартного ТСЖ от ЖСК – в последнем главная цель заключается в том, чтобы построить жилье, а не приобрести его. Как правило, такие объединения организовывают строительство крупных домов.

ЖСК создается следующим образом:

1. Происходит собрание учредителей, которое в обязательном порядке протоколируется;
2. Утверждается устав строительного сообщества;
3. Происходят выплаты в пользу государства в размере 2000 рублей;
4. Регистрация кооператива в качестве юридического лица с занесением в Единый государственный реестр.

Главным документом, который регулирует функционирование союза, так же остается устав. В нем указываются:

• Правила входа в союз и выхода из него;
• Размер первоначального взноса;
• Описание совместной собственности и нюансы ее использования.

Бесспорное преимущество этого общества заключается в том, что ЖСК могут основать люди с ограниченными возможностями. В таком случае со стороны государства идут следующие поощрения:

• Для постройки многоквартирного дома администрация обязана выделить землю на безвозмездной основе;
• Проект жилья для кооператива разрабатывается и выдается полностью бесплатно;
• Городская администрация обязуется оказать помощь в подключении нового строения к городской инфраструктуре.

Но тут есть один нюанс: такое сообщество имеет право построить дома только эконом-класса.

Жилищно-накопительный кооператив

ЖНК отличается от остальных союзов тем, что члены сообщества накапливают средства на покупку жилья путем паевых взносов. В этом случае квартиры приобретаются в абсолютно разных местах.

Выбор подобного объединения – рискованное занятие, так как ЖНК является отличным прикрытием для мошенников, поэтому существует ряд рекомендаций при выборе жилищно-накопительного кооператива:

• Открытая политика организации и лояльное отношение к пайщикам;
• Деятельность союза осуществляется только на основе законов Российской Федерации;
• Надежный кооператив должен сотрудничать с крупными и проверенными временем банками;
• Все вопросы решаются собранием оперативно;
• Прозрачное управление сообществом и ясно поставленная цель;
• Членский взнос должен быть наименьшим среди всех кооперативов.

Жилищно-накопительный кооператив – отличная альтернатива для ипотеки. Так, переплата за квартиру, взятую в ипотеку за 2,5 млн рублей, составит по стандартной кредитной ставке:

• За 10 лет – 2,1 млн рублей;
• За 20 лет – 4,9 млн рублей.

Получается, что за 20 лет кредитор переплачивает за квартиру в 2 раза больше, к тому же первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости жилплощади.

Теперь что касается ЖНК при той же цене за жилье. Вступительный взнос + членский взнос + пай составит не более 100 000 рублей, а это значительно меньше, чем 15% от стоимости квартиры.

Членский взнос платится только единожды при вступлении лица в сообщество. Эти деньги идут на оплату деятельности союза: заработная плата адвокатам, бухгалтерии и т.д.

Расчеты следующие: за 23 месяца с учетом ежемесячного внесения средств накапливается 35% от общей стоимости квартиры – 890 000 рублей. Затем берется заем в размере 1,7 млн у сообщества. Стандартная процентная ставка у подобных сообществ – 3%. Получается:

• 1 год – 510 000 рублей;
• 2 год – 500 000;
• 3 год – 480 000;
• 4 год – 270 000.

В итоге, член союза обзаводится собственным жильем через 23 месяца, а полностью погашает задолженность через 3 года и 7 месяцев.

Преимущества и недостатки жилищных кооперативов

У каждого вида жилищного кооператива имеются свои особенные преимущества, однако если обобщить, то получатся следующие положительные моменты:

• Стоимость квартиры . Так как бюджет некоммерческой организации складывается только из средств членов объединения (полностью отсутствуют кредитные деньги), то стоимость жилья будет примерно в 2, а иногда и в 3 раза меньше. Это и есть главное преимущество любого типа ЖК;
• Нет необходимости в справках . Для того чтобы взять ипотечный кредит, нужно представить документы о платежеспособности, доходах, справку о состоянии здоровья и т.д. Для покупки квадратных метров через кооператив достаточно предоставить паспорт и скан трудовой книжки. Объяснить такое явление просто – недобросовестные члены союза со временем отсеются сами, при этом ничего не получив.

Несмотря на такие положительные стороны, жилищные кооперативы не лишены существенных недостатков:

• Членский взнос . Чтобы вступить в кооператив, необходимо внести сумму, равную от 3 до 7% стоимости квартиры. Этот взнос можно считать безвозмездным, так как он не идет в сумму накопления и не будет возвращен плательщику, если тот решит выйти из объединения;
• Собственность . Когда клиент заключает договор с банком о взятии ипотечного кредита, то квартира сразу становится собственностью плательщика, хотя и находится в этот момент в залоге. В случае просрочки платежей банк дает время на исправление неприятной ситуации, так как в его интересы не входят судебные разбирательства. В случае с ЖК до момента последнего взноса жилье остается в собственности у объединения, поэтому при просрочке платежа организация вправе отобрать квартиру без разбирательств.

Жилищный кооператив – что это? (видео)

В следующем видео коротко расскажут о том, что такое жилищные кооперативы и зачем они нужны:

Членство в жилищном кооперативе приносит больше выгод, чем убытков. Все риски связаны только с тем, что гражданин сделал не правильный выбор организации.

Объединения в форме ЖСК — не новы для нашего общества. Именно поэтому таким коллективам посвящены целые главы в нормативно-правовых актах.

Сегодня современное законодательство определяет, что жилищно- строительный кооператив — это особое сообщество, которое представляет собой определённую форму и одновременно объединяет покупателей, которые хотят приобрести жильё и совместными усилиями возводят его при помощи строительства, на основании слияния своих денежных средств.

Все вопросы, связанные с ЖСК, регулирует Гражданский кодекс. Жск в ЖК РФ раскрывается в статье 116-й, где он дает определение подобным объединениям и рассказывает о том, какие основные принципы заложены в уставе данного объединения.

Совместное строительство, как основная деятельность ЖСК, освещается законе 214-фз , в котором говорится о возможности участия граждан в долевом строительстве.

В этом законе как раз говорится о том, что ЖСК – это единственная разрешенная законом альтернатива, которая может заменить вам любое строительство как таковое.

То есть, делаем вывод, что жилищно строительный кооператив это объединение граждан, где сторонами могут выступать и граждане, и организации, которые имеют целью построение жилья, а также, последующее управление им.

Организационно правовая форма

ЖК РФ ЖСК (жилищно строительные кооперативы) определяет как некоммерческие организации, а все потому, что целью объединения граждан и организаций не является получение выгоды или прибыли, а получения готового продукта, в нашем случае – это жилья.

Организационно правовой формой ЖСК является потребительский кооператив, регулирование которого осуществляется на основании Жилищного кодекса, а именно главы одиннадцатой. Входить в подобные кооперативы могут как граждане, так и юридические лица.

Как работает система ЖСК?

Для того, чтобы создать ЖСК, необходимо собрать всех желающих лиц (учредителей), которые хотят участвовать в подобной процедуре.

Но суммарное количество учредителей не должно превышать число помещений, которые должны быть построены .

Назначается дата совместной встречи для обсуждения деталей и принятия устава. При проведении собрания составляется протокол, а также устав. Таким образом, начинается действие жилищно-строительного кооператива на практике.

Учредители вкладывают денежные средства согласно уставу на общий счёт, из средств которого осуществляется строительство. При этом, учредители вправе контролировать эту процедуру, вносить свои коррективы, собирать собрания, голосовать.По факту построения объекта недвижимости, каждый из учредителей получает равную долю жилых помещений.

Управление домом

Очень часто у членов ЖСК возникает вопрос: что делать, если у ЖСК нет управляющей компании? Ответ представляется очевидным: управление домом при ЖСК, то есть поддержание этого жилого помещения или постройки в соответствующем состоянии осуществляют те же учредители. Они на правах собственников и созывают собрания, где решаются главные вопросы дня.

Виды

Как вы знаете, существует два вида кооперативов. Один из них — это жилищно-строительные кооперативы, о которых мы сейчас говорим.

Второй вид — это жилищно-накопительные . И если про жилищный строительный кооператив мы постарались упомянуть важнейшие нюансы, и вы знаете определение этого сообщества, то про жилищно-накопительный кооператив вам ещё неизвестно.

Под аббревиатурой ЖНК понимается организация, которая имеет некоммерческий характер, как и вышеупомянутая. Самостоятельно данная организация обеспечивается за счет всех своих учредителей определенными взносами, определённых уставом.

Данные взносы необходимы для того, чтобы осуществить покупку жилья. Деятельность такого кооператива также регулируется законом.

Участие в ЖСК: что это?

Участие в различных строительных кооперативах предполагает наличие строгих прав и обязанностей его членов.

Так, право на вступление в подобные ЖСК имеют те граждане, которые достигли возраста 16 лет или же официально зарегистрированные юридические лица.

Подобное правило регулирует статья 111-ая Жилищного кодекса. Еще одним основанием для владения, распоряжения, также использования помещения является состояние в составе кооператива в качестве учредителя.

Все члены кооператива несут субсидиарную ответственность по всем обязательствам, которые имеются у его членов. То же касается и не внесённых частей денежных средств. Погашается задолженность совместными усилиями.

Члены ЖСК совместно платят все имущественные налоги, оплачивают иные расходы, связанные с эксплуатацией жилья. Члены ЖСК становятся полноправными собственниками своей недвижимости только после того, как полностью выплатят свой паевый взнос.

Что такое ЖСК: плюсы и минусы

Плюсы ЖСК заключаются в следующем:.

1. Так, для того, чтобы стать собственником жилья, вам не нужен большой капитал.
2. Кроме того, данная организация не требует наличия уставного капитала.
3. По общим правилам все участники строительного кооператива не должны трудиться в рамках этой организации, и не собственноручно возводить дом.
4. В соответствии с уставом размер взносов устанавливается не один по всей стране, а выбирается на собрании самими членами кооператива.
5. Так как деятельность по возведению дома регулируется участниками ЖСК, то, возможно, она будет выполнена более качественно.
6. Самостоятельное членство в ЖСК позволяет самостоятельно регулировать процесс развития вашего будущего жилья. Вы имеете право голоса на собраниях, а также можете вносить свои коррективы в план.

Ну и минусы ЖСК также присутствуют при подобной организационно-правовой форме.

1. Минусом является то, что членам ЖСК самостоятельно придётся связываться с архитекторами, приобретать стройматериалы у поставщиков, нанимать строителей, регулировать вопросы их оплаты, а также следить за тем, чтобы средств на счёту хватало.
2. Ещё один существенный минус состоит в том, что если у одного из учредителей не хватает денежных средств, то все остальные должны довнести недостающие на балансе денежные средства, так как здесь действует принцип коллегиальной ответственности.
3. К сожалению, нередки случаи банкротства таких организаций.
4. Окончательно приватизировать квартиру вы сможете только после того, как полностью оплатите её сумму.

Узнайте больше о возможных рисках участия в ЖСК на видео ниже:

ЖК и ЖСК отличия

ЖК РФ ЖСК, ЖК определяет как некоммерческие организации. Однако между понятиями ЖСК и ЖК безусловно есть свои различия, которые, правда, известны далеко не всем гражданам.

Основное различие заключается в том , что в одном из них отсутствует, а в другом присутствует важная стадия – стадия строительства. И это отражено в самом названии.

То есть, в жилищно-строительном кооперативе учредители самостоятельно регулируют вопрос строительства собственными силами, когда в жилищном кооперативе учредители ведают только финансовыми вопросами для приобретения готового жилья.

Это и является основным отличием. В остальном же, способы управления, органы, а также принципы остаются неизменными.

Полезное видео

Более подробно о ЖСК вы можете узнать на видео ниже:

Если вы с товарищами собираетесь организовать ЖСК, то вам нужно знать принципы работы данного органа. Конечно, вас должна привлекать перспектива строительства собственного жилья, при этом, за минимальные денежные средства, однако, везде есть свои подводные камни, и вам было бы неплохо с ними познакомиться заранее.