Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Если хотя бы один собственник в многоквартирном доме недоволен его администрированием, он может стать инициатором смены недобросовестной управляющей компании. При этом важно соблюдать нормы законодательства.

Выбор новой организации

Перед тем как начать смену управляющей компании в многоквартирном доме, нужно определиться с преемником. Для наиболее эффективного выбора можно использовать следующие методы:

Такие предварительные действия помогут свести риски неправильного выбора к минимуму.

Способ поменять управляющую компанию

Прежде всего, нужно выбрать, каким способом поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрены следующие случаи, когда жильцы могут инициировать прекращение сотрудничества с действующим администратором и заключить соглашение с новым. Смена управляющей компании многоквартирного дома в 2016 году и в новом 2017 году одинакова и делится на виды:

• завершение периода работы нынешней управляющей организации в соответствии со сроком, установленным в договоре управления; с нового периода можно заключить договор с другой организацией;
• отказ жильцов от исполнения договора с организацией, если таковой договор был заключен по итогам тендера; право на отказ реализуется по окончании каждого нового года с даты заключения соглашения (например, договор заключен 14 ноября 2016 года, значит, после 14 ноября 2017 года можно его расторгнуть); при этом решение об отказе принимается исключительно на общем собрании собственников квартир;
• действующая компания допустила нарушения условий договора по обслуживанию многоквартирного дома; в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ в такой ситуации жильцы могут прекратить договор с организацией в одностороннем порядке; решение о прекращении отношений с компанией принимается также на общем сборе собственников;
• управляющая организация утратила лицензию на осуществление деятельности в сфере администрирования многоквартирных домов; нормы об аннулировании и прекращении действия лицензии содержатся в ст. 199 ЖК РФ ;
• прекращение сотрудничества по мирному согласованию с управляющей компанией;

принятие решения на общем собрании собственников о смене формы управления, например, образование ТСЖ.

Таким образом, при выборе любого из путей необходимо собрать всех собственников для принятия законного решения.

Общее собрание собственников

Как организовать сбор жильцов дома:

1. Составить письменную повестку собрания. В документ включаются следующие пункты:

• собрание для принятия решения путем очно-заочного голосования;
• отказ от исполнения или прекращение договора с действующей управляющей организацией;
• выбор нового способа управления (ТСЖ, ТСН или вновь УК);
• избрание новой управляющей организации и ее утверждение;
• одобрение нового договора управления - рассмотрение всех его условий, особенно порядка, сроков и размеров платы за услуги и их подробный перечень;
• Установление периода для передачи необходимых документов и финансов новому управленцу (желательно в течение 3-4 дней после собрания и за 30 дней до прекращения деятельности прежней управляющей компании);
• в случае утраты документов, вверенных материальных активов и денежных средств действующей компанией, она обязана восстановить утрату в течение 3 месяцев за счет собственных ресурсов, как установлено постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 , содержащем правила управления многоквартирным домом, исходя из которых формируется порядок смены управляющей компании многоквартирного дома;
• нормы составления, подтверждения и хранения протокола собрания;
• способ информирования собственников об итогах собрания.

Прежняя УК: как сообщить

После принятия решения недостаточно выслать в управляющую компанию копию протокола - необходимо передать официальное уведомление о смене управляющей организации или способе управления объектом (образование ТСЖ).

В течение 5 дней с даты собрания экземпляры уведомления направляются в прежнюю компанию, в муниципальный орган по жилищному контролю, службы государственного жилищного надзора. К письму прикладывается копия решения собственников многоквартирного дома.

В уведомлении обязательно указываются реквизиты нового управленца - новой компании (ее наименование, юридический адрес) либо информация об одном из собственников, если создано ТСЖ.

Новый договор

Согласно ст. 162 ЖК РФ при заключении договора управления не менее половины собственников должны оставить в нем подписи. Если подписей меньше указанного количества, то документ не имеет юридической силы даже при правомерности решения собрания жильцов.

Чтобы выполнить данное требование, оптимально вновь созвать собственников на общее собрание либо подписать документ на том собрании, на котором решался вопрос смены управляющей фирмы.

После заключения договора новая компания подает заявление в службу жилищного надзора для внесения записи о новом обслуживаемом многоквартирном доме в ее лицензию. Такая процедура длится 10 трудовых дней.

После утверждения в лицензии нового объекта управления фирма приступает к своим обязанностям, а собственники оплачивают ее услуги согласно договору.

Альтернативы

Вместо длительной процедуры смены управляющей компании можно попробовать решить разногласия с действующей и перезаключить договор управления.

Для этого собственники изучают заключенный ранее договор, проверяют его на предмет соответствия ст. 162 ЖК РФ , составляют протокол разногласий по корректировке условий договора. После согласования всех условий формируется группа собственников многоквартирного дома и работников УК для составления нового текста договора.

Затем созывается общее собрание собственников для утверждения нового варианта документа.

Еще одним способом является смена управляющей компании в судебном порядке, если прежняя организация отказывается прекратить обслуживание дома. При этом она также может оспорить принятое на общем собрании решение в суде. Поэтому важно соблюдать все условия и сроки процедур и подготовить письменные доказательства претензий, разногласий, недовольства собственников, чтобы в случае необходимости оперировать ими в суде.

Для того, чтобы создать товарищество, необходимо выполнить следующее:

Когда жильцы определились как выйти из управляющей компании, только после этого ТСЖ может начинать свою работу.

На что обращать внимание?

Важно выбрать опытного бухгалтера, найти персонал. Альтернативным вариантом поиска специалистов станет заключение договора на выполнение работ со сторонними компаниями. Товарищество имеет право сотрудничать с ними. Подрядчика выбирают, ориентируясь на качество предоставляемых услуг.

Как из товарищества собственников жилья перейти в управляющую компанию?

Если владельцам жилья не нравится то, как управляет домом товарищество, они могут выбрать управляющую компанию.

Что нужно иметь при переходе?

Согласие жителей на переход в УК, зафиксированное в протоколе общего собрания.

Как заменить — порядок действий?

Процедура следующая:

1. сначала нужно провести общее собрание, должен быть кворум. Важным моментом станет то, что его должен вести председатель товарищества.
2. Важно выбрать новую управляющую организацию. Этот вопрос должен быть также решен на общем собрании.
3. В конце мероприятия необходимо составить протокол.
4. УК необходимо уведомить о том решении, которое приняло собрание.
5. УК должна передать в городскую администрацию сведения о том, что они принимают дом.
6. Собственники жилья заключают новый договор. Он подписывается с УК.

У товарищества есть 30 дней на то, чтобы передать все документы управляющей компании.

Переход от ТСЖ к ТСЖ

Есть еще один вариант. Он заключается в присоединении к уже существующей некоммерческой организации.

Необходимо правильно выбрать товарищество. Для этого нужно оценить его результаты работы, уровень предоставляемых услуг. Присоединяться стоит только в том случае, если это повысит качество обслуживания.

Процедура по смене

Даже выбрав объединение, все равно придется создавать ассоциацию собственников в своем доме.

Процедура состоит из следующих шагов:

1. создание товарищества.
2. Проведение общего собрания, на котором должны присутствовать собственники жилья из двух домов. Жители другого дома имеют право отказаться от реорганизации и слияния.
3. Оформление слияния. Это может быть сделано путем слияния двух юридических лиц, либо зафиксировано присоединение одного ТСЖ к другому.
4. Создание нового Устава, сметной документации и плана работ.

Вновь созданное товарищество должно быть зарегистрировано, для этого нужно передать в ФНС заявление и учредительные документы.

В пакет бумаг нужно вложить решение о реорганизации, принятое на собрании, а также передаточный акт.

В ряде случаев в ФНС должен быть передан договор о слиянии. Необходимо приложить и квитанцию, внесение оплаты за госпошлину.

В том случае, если реорганизация не предвидится, а качество услуг, которое оказывает товарищество, не удовлетворяет жильцов дома, можно сменить председателя.

Сроки и пошлины

Созданное товарищество необходимо поставить зарегистрировать в ФНС. Для этого необходимо подать документы и квитанцию, подтверждающую оплату пошлины. Сумма 4000 руб.

Если ассоциация регистрируется в Москве, то в квитанции должны быть указаны реквизиты налоговой инспекции № 46.

Именно она занимается регистрацией всех юридических лиц, независимо от того, в какой районе города они находятся.

В регионах для регистрации нужно обращаться в инспекцию, которая находится по месту расположения ТСЖ.

Процедура занимает 7 дней.

Заключение

Если домом управляет ТСЖ, но собственники недвижимости не довольны уровнем обслуживания, они могут сменить товарищество на управляющую организацию. В ряде случаев, одно товарищество может присоединиться к другому, если в результате процедуры улучшится качество предоставляемых жильцам услуг.

Все эти моменты должны быть оформлены документально. Сведения по замене должны быть переданы органам власти.

По данным центра изучения общественного мнения, 10% граждан считают проблемы жилищно-коммунального хозяйства одной из самых главных бед государства. Городские жители страдают от завышенных цен на коммунальные услуги и от некачественного исполнения возложенных на управляющую компанию обязательств. Рассказываем, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме или выбрать новый способ управления многоквартирным домостроением.

Способы управления

Существует 3 типа управления:

1. Непосредственное управление.
2. Управление товариществом владельцев квартир или жилищно-строительным кооперативом.
3. Управление УК.

В чем отличие каждого способа?

Непосредственное управление возможно лишь в небольших домах, в которых до 30 квартир. В крупных городах таких домов немного, поэтому большинство многоэтажек обслуживают ТСЖ и УК.

В доме под управлением ТСЖ на председателя правления возлагается вся ответственность за проведение ремонта, благоустройства территории и иных мероприятий. ЖСК или ТСЖ могут заключить договор с УК, не меняя форму управления домом. В таком случае ответственность будет нести наемная компания.

В доме под управлением УК все условия работы компания устанавливает самостоятельно: тарифы, зарплата подчиненных. Кроме того, управляющая компания вправе обслуживать любое количество жилых домов.

Может ли один дом обслуживать сразу несколько управляющих компаний? И бывает ли так, что в одном доме действует сразу несколько методов управления?

Исходя из ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники должны выбрать один из способов управления. Управлять многоквартирным домом может только одна компания.

Нередко проверяющие органы обнаруживают нарушения установленных нормативов. Например, один и тот же дом обслуживают сразу несколько организаций. Подобные нарушения приводят к следующим проблемам:

• ненадлежащее содержание дома;
• разные способы формирования фонда капремонта на одном доме и, как итог, разные сроки проведения одних и тех же работ.

Кроме перечисленного, нарушаются права граждан на владение, пользование и распоряжение общим долевым имуществом.

Какой способ управления самый востребованный?

В Петербурге лидером является УК. Исходя из аналитических данных жилищного комитета, в городе свыше 23 000 многоэтажек, из них в 5 тысячах создано ТСЖ, остальные 18 000 домов обслуживаются УК. Из них 16 000 обслуживают управляющие компании с участием городского софинансирования, остальные - частные организации.

Такой способ управления существует не один год, и редко кто хочет что-то менять в этой налаженной системе. Желание сменить управляющую компанию или создать свое товарищество собственников жилья чаще посещает жителей новостроек, в которых уже назначена УК.

Когда имеет смысл сменить способ управления?

Для этого есть объективные показатели, по которым можно понять, что УК не справляется с возложенными на нее обязательствами. Например, если не выполняется текущий ремонт или на официальных источниках отсутствует информация о финансово-хозяйственной деятельности.

Если в активе дома есть крепкий хозяйственник, можно передать управление домом в руки ТСЖ.

Как сменить управляющую компанию или перейти к другой системе?

Этот вопрос решается на общем собрании. Собственники должны составить протокол собрания, выбрать другую управляющую компанию или способ управления многоквартирным домом и утвердить условия договорного соглашения. Также необходимо обсудить сроки, стоимость обслуживания, состав общей собственности. После чего предыдущая управляющая компания должна передать все документы новой организации.

На этом этапе могут возникнуть сложности, поскольку отвергнутая управляющая компания может оттягивать время передачи технических документов на дом. Это является нарушением, для решения которого необходимо обратиться в жилищную инспекцию. Изъять дом у УК жилищная инспекция может и без долгих судебных разбирательств.

Собрание собственников жилья. С какого момента покупатель квартиры может принимать в нем активное участие?

Раньше могли принимать участие в собрании собственников жилья только те, кто уже зарегистрировал квартиру и получил свидетельство на право собственности. Сейчас же все иначе, голосовать за смену управляющей компании могут и дольщики, у которых пока нет права собственности на квартиру.

Кто может стать инициатором собрания жильцов?

Это может сделать любой собственник. Согласно действующему закону, УК, ТСЖ и ЖСК должны представить ему список собственников квартир, без него собрание не будет иметь законной силы.

Реестр собственников квартир — обязательное приложение к протоколу собрания. При его отсутствии, собрание будет считаться оформленным с нарушениями, а это значит, что принятые на собрании решения будут аннулированы.

Как собрать всех жильцов на общее собрание?

Собрать всех жильцов для обсуждения такого важного вопроса, как смена управляющей компании, крайне проблематично. Но чтобы добиться поставленной цели, нужно получить согласие, как минимум, от половины собственников.

Поэтому с собственниками, которые не смогли посетить собрание, можно проводить очно-заочный опрос.

Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.

Правовая инструкция сайт расскажет, на каких основаниях жильцы многоквартирного дома могут отказаться от исполнения договора управления МКД и что нужно сделать для этого.

Как могут расторгнуть договор с УК собственники?

Согласно Жилищному кодексу РФ, жильцы многоквартирного дома выбирают способ управления им самостоятельно либо для управления МКД отбирается управляющая компания по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления. От этого зависит, на каком основании жильцы могут отказаться от исполнения договора управления.

Если договор был заключен с УК на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, отказаться в одностороннем порядке от его исполнения можно только вследствие невыполнения управляющей компанией обязательств в соответствии с договором (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Это обязательное условие для расторжения договора в одностороннем порядке. В случае рассмотрения дела в суде необходимо доказывать факт ненадлежащего исполнения условий договора, в противном случае договор не считается расторгнутым (см., напр., Определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.02.2011 по делу N 33-2330). Для расторжения договора с УК, отобранной по результатам конкурса, не имеет значения, надлежащим образом УК исполняла свои обязанности или нет, т.е. сменить УК можно даже, если она исполняла свои обязанности надлежащим образом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Как могут расторгнуть договор наниматели?

{{ vrezka }}Порядок управления многоквартирными домами, которые полностью или более чем на 50% находятся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается согласно ст.163 ЖК РФ. Заключение договора с управляющими организациями является обязательным, если доля государства, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более 50%. Управляющая организация отбирается по результатам проведения открытого конкурса.

Наниматели вправе участвовать в проведении общего собрания, однако на принятие решений может повлиять только собственник помещений - органы власти или местного самоуправления. В случае, когда более половины имущества МКД в собственности у государства или муниципалитета, решающий голос на общем собрании принадлежит им. Как правило, для разрешения любых вопросов с управляющей компанией наниматель (наниматели) должен обратиться с соответствующим заявлением к наймодателю и получить письменный ответ. Также наниматель вправе пожаловаться на УК в Государственную жилищную инспекцию.

Смена управляющей компании - что нужно делать?

Для принятия решения о смене УК необходимо организовать и провести общее собрание собственников дома (п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 46 ЖК РФ). С этой целью рекомендуется определить инициатора такого собрания или сформировать инициативную группу. (Приказ Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»). За 10 дней до собрания уведомление заказным письмом о его проведении должно быть получено всеми собственниками помещений в МКД. Общим собранием может быть предусмотрен и другой способ уведомления. В сообщении указываются сведения ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.

Помимо принятия решения о смене компании, собственники должны выбрать иную управляющую организацию или изменить способ управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов (ст. 45 ЖК РФ). Решение о выборе новой УК принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников (ст. 46 ЖК РФ).

Решение общего собрания оформляется протоколом общего собрания. Рекомендации по оформлению содержатся в Проекте Приказа Минстроя России «Об утверждении правил оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». Копии решений и протокола общего собрания направляются инициатором собрания в управляющую организацию, правление ТСЖ или ЖСК в течение 10 дней после проведения собрания. До сведения собственников результаты собрания в течение того же срока доводятся в установленном порядке.

Город Слободской: Управляющая организация, с которой расторгнут договор управления, перевела накопленные денежные средства на счёт новой управляющей организации после вмешательства прокурора

Слободским межрайонным прокурором по результатам проверки эффективности использования организациями коммунального комплекса финансовых ресурсов в деятельности МУП «Управляющая компания «Север» выявлены нарушения указанного законодательства.

Согласно жилищному законодательству многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на него и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации.

В ходе прокурорской проверки установлено, что 31.12.2014 договор управления многоквартирным домом № 3 по ул. В. Тракт г. Слободского, заключенный между ТСЖ «Вятичь-3» и МУП «Управляющая компания «Север» был расторгнут.

Ранее управляющей компанией указанного дома являлось МУП «Управляющая компания «Север». После расторжения договора управления домом управляющая компания прекратило осуществлять его обслуживание.

В период времени, когда МУП «УК «Север» фактически являлось управляющей компанией данного дома, начисляло и производило сбор денежных средств за оказанные жилищно-коммунальные услуги с жильцов дома, в том числе за ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома.При этом, в нарушение ст. 162 ЖК РФ управляющая компания и после расторжения договора управления, накопленные денежные средства по статье ремонт и содержание многоквартирного дома № 3 по ул. В. Тракт в полном объеме более 138 тыс. рублей на счет ТСЖ «Вятичь-3» не перевело.

Указанное нарушает законные права и интересы жильцов дома на благоприятные условия проживания в жилых помещениях, так как ТСЖ «Вятичь-3» не имеет возможности осуществлять текущий ремонт дома по заявкам жильцов и решениями общего собрания собственников в связи с отсутствием накопленных денежных средств на лицевом счете дома.

В связи с выявленными нарушениями директору МУП «Управляющая компания «Север» внесено представление с требованием немедленного их устранения.В резельтате принятых прокуратурой мер денежные средства в размере более 138 тысяч рублей переведены на счет новой управляющей компании дома.

Аналогичные нарушения выявлены межрайонной прокуратурой в деятельности МУП «Управляющая компания «Север» при перечислении денежных средств на счет новой управляющей организации дома № 27 по ул. Набережной г. Слободского - ООО «УК «Управдом» после расторжения договора управления. По результатам рассмотрения представления, внесенного межрайонной прокуратурой, денежные средства в размере 68 тысяч рублей также перечислены МУП «УК «Север» на счет новой управляющей компании дома.
Указанный вопрос находится на контроле межрайонного прокурора.