В ряде случаев территории, отводимые под парки и сады, представляют собой бросовые земли бывших сельскохозяйственных угодий, торфяники, болотистые участки, замусоренные пустыри с зарослями кустарника, деградирующими древостоями. Напочвенный покров и местные грунты*** (Грунт (почвогрунт) - 1) обобщенное название любой горной породы, залегающей в зоне выветривания земной коры и рассматриваемой с инженерно-строительной точки зрения; 2) субстрат, состоящий из минерального и органического вещества антропогенного происхождения ) характеризуются разнотравьем с включением сорной растительности, мелкого мусора, стекла, камней. При первоначальном освоении объектов встречаются следующие виды территорий:

Территории с существующими дерново-подзолистыми почвами, характерные для средней полосы России с гумусовым горизонтом небольшой мощности (до 15 см), невысоким содержанием гумуса (до 3 %);
территории, вышедшие из-под сельскохозяйственного пользования, отводимые под застройку, включающие в себя деградированные, обесструктуренные почвы;
территории, включающие в себя грунты (условно: почвогрунты или урбаноземы), сильно уплотненные и загрязненные токсическими веществами (сажей, нефтепродуктами, тяжелыми металлами), требующие их очистки путем снятия верхнего загрязненного слоя и его вывоза;
свалки бытового мусора, содержащие отходы, органические вещества различного характера;
торфяники, болотистые почвы с высокой степенью кислотности;
отвалы отработанных карьеров с техногенными грунтами.

На указанных территориях проводятся подготовительные работы инженерного характера, включающие в себя осушение территории (по необходимости), первичную организацию рельефа, засыпку ям и впадин, укрепление берегов водоемов, склонов (по необходимости), удаление зарослей кустарника, сухих деревьев, удаление токсических веществ и отходов химического производства и т.д.

По окончании цикла работ инженерного и общеподготовительного характера необходимо осуществлять работы, связанные с дальнейшим освоением территорий, их окультуриванием, в зависимости от состояния и механического состава залегающих почвогрунтов, уровня грунтовых вод и т.д.

Территории с естественными дерново-подзолистыми почвами требуют вспашки и внесения органических и минеральных добавок. Нормы внесения добавок определяются конкретными условиями. Одной из эффективных добавок является известь. Известкование улучшает структуру, ускоряет разложение и перевод в усвояемое состояние имеющихся в существующих почвах питательных веществ, способствует их мобилизации, образованию и сохранению комковатой структуры почвы. С помощью извести происходит нейтрализация излишней кислотности почв. Опыт окультуривания почвогрунтов показывает, что при реакции почвенного раствора pH < 4,5 в почву необходимо вносить 6 т извести-пушонки на 1 га; при pH = 4,5...5,5 следует вносить 2,5 т.

Территории с песчаными почвами легкого механического состава мало плодородны, не задерживают влагу. При освоении такого рода почв вносят суглинистые, мелко измельченные грунты, хорошо разложившийся торф или торфокомпосты.

Болота-торфяники требуют длительного освоения путем очистки от поросли кустарника, корчевки, сплошного осушения и прокладки дренажа, выравнивания и последующей вспашки на глубину 20...30 см, внесения извести для устранения кислотности, органических и минеральных удобрений.

Территории с тяжелыми солонцеватыми почвами также требуют длительного освоения. Почвы содержат натриевые соединения, поэтому их прежде всего подвергают гипсованию. Кальций гипса вытесняет из них натрий. Образующийся при этом сернокислый натрий легко удаляется промыванием почв водой искусственно, а также при дождях или таянии снега. Гипс вносят при глубокой (до 50 см) вспашке (2,5 т на 1 га), после чего добавляют органоминеральные удобрения, такие как фосфорнокислый аммоний, которые улучшают почву, насыщенную щелочью.

Освоение территорий бывшего сельскохозяйственного пользования . Сначала производят очистку территории от мусора, выравнивание, удаление сорной растительности. Затем проводят окультуривание верхнего почвенного покрова, которое заключается в рыхлении слоя на глубину его залегания (25...30 см) и одновременном внесении улучшающих добавок и удобрений в соответствии с рекомендациями по предварительно выполненному почвенному анализу. Верхний разрыхленный слой почвы окучивают бульдозерами и формируют в бурты трапецеидальной формы высотой 2...3 м, шириной 4...6 м. Перед употреблением полученную растительную землю необходимо просеять через металлические сетки (с ячейками размером 8x8 или 10x10 мм) для очистки от стекла, камней, корневищных сорняков и придания ей мелкозернистой структуры.

Одним из эффективных, но сравнительно длительных способов освоения и обогащения обесструктуренных, бедных питательными веществами почв на территории будущего объекта является прием сидерации.

Сидерация - это окультуривание почв путем выращивания на них и последующего запахивания специальных трав-сидератов: люцерны, люпина, гороха, бобов. Данные культуры усиливают деятельность почвенных микроорганизмов и обогащают почву питательными веществами. Зеленую массу сидератов запахивают в почву дважды в год, после чего в нее вносят калийные и фосфорные удобрения. Только к весне следующего года почвы будут пригодны для ведения озеленительных работ.

Освоение территорий бывших свалок . В городах территории свалок, как правило, содержат бытовой мусор толщиной в несколько метров. В гражданском строительстве для отторжения от таких территорий площадей под застройку свалку локализируют одним или несколькими высокими холмами с обеспечением кольцевого дренажа, имеющего вывод вод со свалок в очистные сооружения.

Свалочные массы предварительно тщательно обследуют с точки зрения санитарной гигиены и устанавливают степень их зараженности эпидемическими заболеваниями. Затем после получения специального разрешения от санитарно-эпидемиологической службы при небольшом слое бытового мусора на территории свалки, отведенной под объекты озеленения, проводят работы в следующей последовательности:

Территорию планируют, очищают от крупного мусора и рыхлят;
нарезают плантажным плугом сеть канавок (глубиной 50...60 см) на расстоянии 0,5 м друг от друга для усиления процессов аэрации, удаления вредных газов и выщелачивания, удаления вредных минеральных солей атмосферными водами и снегом при таянии;
через вегетационный период всю площадь планируют, перепахивают плугами на глубину 25...30 см и боронуют;
после этого по проекту территории сада или парка приступают к благоустройству и озеленению - к посадкам деревьев и кустарников, устройству газонов.

Озелененные территории бывших свалок в первые два-три года ограничивают для посещения. Исследование влияния на окружающую среду таких территорий систематически проводится службами санитарно-эпидемиологических инспекций.

Освоение территорий на склонах, подверженных эрозии. Работы ведутся по специально разработанному проекту. Предварительно организуют поверхностный сток путем глубокой вспашки, устройства поперечных склону борозд с уклонами и защитными валиками. Борозды предназначены для перехвата дождевых и талых вод. Расстояние между бороздами устанавливается проектом в зависимости от крутизны склона и физико-химических свойств подстилающего грунта. Между бороздами засыпают плодородную почву (растительную землю) слоем толщиной 15 см. Поверхность выравнивают и проводят посев трав и посадку кустарников.

Освоение территорий отработанных крупных карьеров и отвалов . Основная задача - изоляция техногенных грунтов, содержащих токсические вещества. По отвалам «конструируют» культурный слой почвы, необходимый для произрастания растительности. Сначала укладывают изоляционный слой из смеси песка и суглинка толщиной не менее 1 м. Затем по поверхности слоя изоляции расстилают слой плодородной почвы (растительной земли) толщиной не менее 1 м, необходимый для посадки деревьев и кустарников. Послойную насыпку слоев изоляции производят с учетом их уплотнения (в среднем - до 20 %). Таким образом «конструируют» почвенный покров на территории, отводимой под сады и парки.

Освоение объектов на намывных территориях . Основная задача - подготовка почвенного покрова для произрастания насаждений. Такой покров искусственно создается за счет рефулирования пульпообразной песчано-илистой лессовидной массы путем применения специальных машин и механизмов - рефулеров*** (Рефулер - плавучий грунтопровод для перемещения смеси грунта с водой от земснаряда к месту укладки. Метод освоения территорий с намывными грунтами, с помощью рефулера, применялся в отечественной практике при создании Приморского парка Победы в Ленинграде в 40 - 50-е гг. XX века ). Песчано-илистая масса содержит в основном песчаные частицы с небольшим процентом лессовых и суглинистых вкраплений и нуждается в добавлении компостов. Территории с намывными почвами планируют по проекту вертикальной планировки, организуют поверхностный сток, затем вносят добавки в виде компостов, которые заделываются на глубину до 40 см по всему улучшаемому почвенному горизонту. Это достигается вспахиванием поверхности с помощью навесных плугов на тракторах по всей территории. При длительном освоении намывных территорий для окультуривания почв эффективным является агроприем сидерации. При этом до посева семян растений-сидератов вносят суперфосфат (90 кг на 1 га) и калийную соль (100 кг на 1 га). После отрастания травостоя и его запахивания в почву участки снова засевают семенами трав. Такую операцию можно проводить в течение двух-трех лет. Как показывает опыт, это позволяет получить высокопродуктивную почву с большим запасом питательных веществ, которую можно использовать как на месте производства работ при создании объекта, так для озеленения территорий других объектов.

Парковые территории на пустырях . При проектировании вертикальной планировки и организации стока вод следует руководствоваться существующими отметками рельефа. Если на пустыре залегают грунтовые воды на уровне, пригодном для произрастания насаждений (в пределах 1... 1,5 м от дневной поверхности), то следует максимально сохранять существующий рельеф. Грунт, вынутый из корыта дорожек, и верхний слой грунта, вынутый из ям и траншей под деревья и кустарники, следует размещать по поверхности участков, предназначенных под насаждения. Грунт, вынутый из ям и траншей ниже растительного слоя земли (ниже 0,2 м), должен быть использован для подсыпки пониженных мест. Излишки такого грунта должны вывозиться с объекта на свалку.

Парковые территории на местах бывших свалок . При проектировании вертикальной планировки необходимо учитывать замену существующих грунтов на глубину корнеобитаемого слоя земли для деревьев, т.е. на 1... 1,5 м. В случае подтверждения лабораторными анализами безвредности для растений насыпанных грунтов проектные отметки поверхности следует назначать на 0,2...0,3 м выше существующей поверхности территории. Грунт из ям и траншей, вырытых под деревья и кустарники, следует использовать для засыпки пониженных мест или вывозить его на свалку.

Парковые территории на участках существующих насаждений . Проект вертикальной планировки на территориях, занятых зелеными насаждениями, разрабатывается, как правило, по дорогам и площадкам. Участки, занятые насаждениями, оставляют в существующих отметках рельефа. В местах с затрудненным водоотводом делают подсыпки, по возможности, сохраняя существующие деревья.

В целях сокращения объемов земляных работ при проектировании парковых дорог, дорожек, площадок, площадей следует максимально придерживаться существующего рельефа.

Участки, предназначенные под парковые массивы, необходимо сохранять в существующих отметках. С этой целью делают перебивку рельефа откосами и, в исключительных случаях, - подпорными стенками. Откосы делают разной высоты и длины заложения. Высота откосов заложения, как правило, составляет 0,3... 3,0 м.

Основные парковые дороги и площадки делают на 10 см ниже газонов, дополнительные дорожки и тропы - вровень с поверхностью газонов. Парковые дороги окаймляют бордюром из камня или ленточным дерном. От кромки бордюра на уровне верхней отметки планируется полоса газона не уже 0,5 м, на которой по проекту возможна посадка кустарника. Если создается откос, то от полосы газона проектируется подошва или нижняя бровка откоса.

На пересеченном рельефе с резкими перепадами и крутыми склонами предусматривают террасы с лестничными сходами. Для смягчения продольных уклонов на парковых дорогах можно делать «врезку» в рельеф. Если откосы имеют крутизну заложения менее 1: 1,5 и 1: 1, то следует устраивать подпорные стенки.

Все углы на перекрестках дорог должны быть закруглены по радиусу не менее 1,5 м и не более 9 м.

Подготовку территории объекта озеленения начинают с работ по ее очистке от мусора, разборке старых зданий и сооружений.

Материалы неорганического происхождения, такие как щебень, шлак, высевки, камни, собранные при очистке, используют для строительства дорог или засыпки ям и котлованов разобранных зданий и сооружений, оврагов и других заниженных участков.

На участках, засыпаемых материалами неорганического происхождения, подсыпают растительную землю по проектным отметкам вертикальной планировки. Подсыпка растительной земли производится исходя из общего расчета потребности для отдельных конструктивных элементов. Так, для газонов и цветников толщина растительного слоя земли должна составлять 15...40 см, в зависимости от типа газона и цветника. Потребность в растительной земле для деревьев и кустарников рассчитывается в зависимости от типа посадок и величины растений, посадочных ям и траншей.

Материалы органического происхождения (трава, листья, ветки, кости животных и др.) частично могут использоваться в качестве удобрения на объекте. Засыпка глубоких понижений органическими материалами запрещается. Грунты, содержащие большое количество извести, пропитанные битумом, асфальтом, состоящие из бытового мусора, для планировки не пригодны.

При засыпке глубоких рвов, оврагов, ям необходимо учитывать уплотнение и осадку грунта.

Мелкий песок необходимо уплотнять с учетом осадки на 3...4%, крупный песок, супесь, легкий суглинок - на 8... 10 %, тяжелый суглинок - на 12... 15 %.

Для получения проектных отметок насыпной грунт уплотняют послойно (по 15...20 см) катками или делают насыпи с учетом на осадку.

Послойное уплотнение насыпного грунта обязательно на трассах парковых дорог и аллей, на площадках различного назначения, на площадках, отводимых под сооружения, вдоль оград и примыкающих к ним полос.

На озеленяемых участках, удаленных от дорог и площадок более чем на 5 м, допускается насыпка грунта без уплотнения. В пределах зоны основного развития зеленых насаждений должны быть использованы только суглинистые и супесчаные грунты.

При производстве работ по вертикальной планировке необходимо сохранять хорошую дернину и перегнойный гумусовый слой земли.

На всех участках, на которых подсыпается или снимается грунт, хорошую траву коротко скашивают. Дернину нарезают лентами (ширина ленты - 25...30 см, длина - 50... 100 см, толщина - 5...6 см). Дернину складывают на площадке в защищенном от ветра месте.

Весь гумусовый слой снимают и складывают в кучи. По окончании работ по вертикальной планировке растительную землю насыпают на обнаженный бесплодный грунт слоем толщиной 15...20 см.

Работы по выносу проекта в натуру осуществляют поэтапно в строгой последовательности.

На первом этапе выносят общий ситуационный план объекта, уточняют границы в натуре, осуществляют привязку к прилегающим территориям (к магистрали, улице, городской площади).

На втором этапе всю территорию объекта (или ее отдельные участки) разбивают на сетку квадратов со стороной 5, 10 или 20 м, т.е. в натуру выносят чертеж картограммы земляных работ. Пограничные углы сетки квадратов привязывают к постоянным реперам - к отметкам на «красной» линии прилегающей территории, к углам существующих зданий или сооружений.

В угол каждого квадрата (или геометрической фигуры) вбивают колышек. На верхней части колышка делают затес, на котором записывают рабочую отметку. Например: +0,15 м - насыпь, -0,25 м - выемка.

На третьем этапе осуществляют работы по вертикальной планировке - по насыпи и срезке грунта в соответствии с рабочими отметками территории. Работу осуществляют скрепером или бульдозером; на небольших площадях для достижения большой точности планировки - с помощью малогабаритных машин или вручную. После тщательного выравнивания территории по проектным отметкам составляют акт на выполненные работы.

На четвертом этапе в натуру выносят основные трассы коммуникаций - дренажей, ливнестоков, дорог, аллей площадок различного назначения. Вынос проекта сооружений осуществляют по рабочим чертежам с помощью геодезических инструментов (теодолит, буссоль). По осям дорог, по переломам рельефа, по углам площадок, по створам и бровкам откосов, лестниц, подпорных стенок вбивают колышки и на их затесах в верхней части записывают рабочие отметки. Границы дорог и площадок размечают колышками, и между ними натягивают шнуры для их обозначения в натуре. Для работ привлекают опытных геодезистов.

На пятом этапе непосредственно производят работы по прокладке коммуникаций, устройству парковых дорог и площадок, приступают к строительству самих сооружений в соответствии с проектом вертикальной планировки.

Источник : Строительство и эксплуатация объектов ландшафтной архитектуры. Теодоронский В.С.

Зачинщик комплексного освоения территорий – город. Сложно сказать, что послужило пищей для этой идеи: то ли отсутствие инженерно подготовленных территорий под строительство и нежелание вкладывать в них большие средства, то ли курс администрации на глобализацию бизнеса.

«Комплексное освоение территорий, – полагает Василий Селиванов , генеральный директор Setl City, – явление позитивное. В первую очередь, оно дает возможность уйти от конфликтов с местными жителями, возникающих при уплотнении. Кроме того, такие проекты подразумевают не просто четыре стены на отшибе, а создание нового качественного жилья, встроенного в комфортную, организованную среду обитания».

Вместе с тем, чтобы комплексное освоение стало реальным, необходимо позаботиться об обеспечении будущих объектов головными источниками энергии и магистральными инженерными сетями, а также дорожно-транспортной инфраструктурой. Как правило, на начальном этапе зачинщик-город ничего предоставить не может. Выделяемые под комплексное освоение территории нередко настоящая целина. Там зачастую отсутствует не только какая-либо инфраструктура, но даже сама возможность получить энергию для будущих объектов. Все это надо создавать с нуля.

По словам директора Фонда имущества Петербурга Андрея Степаненко , желание города продавать территории для комплексного освоения крупными лотами (сотнями гектар) мотивируется следующими соображениями: «Застройщики не научились вместе готовить территорию под строительство, не могут договориться между собой. Кроме того, при застройке отдельными лотами мы не получим единообразия ни в архитектуре, ни в качестве, ни в сроках». Понятно, что «переварить» такие строительные объемы и необходимый перечень работ (создать концепцию жилой среды, профессионально управлять таким сложным проектом и т.п.) могут только крупные компании, обладающие собственными финансами или сумевшие гарантировать возврат кредитов. Что касается рисков, то Степаненко особых проблем здесь не видит: «Инвесторы знают о существующих рисках, но раз покупают, значит рисковать готовы».

По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова , сегодня работа ведется по всем территориям, предоставленным под комплексное освоение: «Инвесторы ответственно относятся к своим проектам. Каких-либо проволочек и промашек нет, деньги заплачены большие, а значит и подход крайне серьезный».

Не ко времени

Город может предложить для комплексного освоения немного: северо-приморская часть Приморского района, Коломяги (также Приморский район) и Юго-Запад. До 2010 года планируется выставить на торги крупные участки под строительство 3,5 млн кв. м жилья в Каменке, Сосновой Поляне, Петродворце, Красном Селе, Зеленогорске. Еще будут переданы на торги 2 млн кв. м в северо-приморской части, севернее улицы Новоселов и около парка Сосновка. В резерве территории Ручьев и Шушары, где можно построить 4 млн кв. м жилья. Но эти земли – в частной собственности. Основной объем жилья, по мнению чиновников, дадут «Балтийская жемчужина», Морской фасад, Купеческая гавань, Конная Лахта, Северная Долина и юго-западная приморская часть города. Совокупный объем строительства – 7,3 млн кв. м. Предполагаемый срок начала ввода в эксплуатацию – 2010 год.

Сроки реализации проектов длинны не из-за больших объемов строительства, но из-за целого ряда проблем, сопутствующих комплексной застройке неосвоенных земель. Победитель торгов может выйти на площадку не ранее чем через два года. Сначала надо сделать проектную и градостроительную документацию. Только разработка проекта планировки занимает шесть-девять месяцев. Разработка и согласование проектов инженерных сетей – еще восемь-десять месяцев. Выполнение строительно-монтажных работ на инженерных сооружениях – шесть месяцев. Пусконаладка и передача на баланс городу – еще минимум шесть месяцев, а чаще 8-12. Итого – три с половиной года. Но и это не предел. Почти на каждой территории есть свои проблемы. Например, в Конной Лахте нет дорог, в Северной Долине и на Парнасе придется обсуждать имущественно-правовые вопросы с владельцами гаражей. Даже если все проблемы решать параллельно, вряд ли удастся завершить процесс раньше чем через три-четыре года.

Сюрпризы для инвестора

Инженерная подготовка территорий не проводилась в Петербурге в течение нескольких лет. В результате не осталось участков, пригодных для строительства. Когда стало очевидно, что без инженерной подготовки не увеличить строительный объем и отчитываться будет нечем, администрация объявила ее приоритетной задачей. Принята, как водится, комплексная программа со сроком действия до 2010 года. За счет бюджета администрация обещает подготовить 403,2 га. Однако пока землю к строительству готовят, как правило, сами застройщики.

«В мировой практике инженерная подготовка территорий под застройку, как правило, осуществляется за счет государственных средств, – комментирует вице-президент союза строительных компаний „Союзпетрострой“ Лев Каплан . – Это обязанность государства, так как это городские коммуникации. Поэтому в предоставлении инженерной подготовки частным компаниям больше отрицательных, чем положительных моментов, тем более что эти затраты, как правило, убыточны и выполняются отдельными застройщиками от безысходности». По словам Селиванова, затраты на инженерную подготовку могут достигать 30% себестоимости проекта.

По мнению Льва Каплана, приобретение огромных территорий еще не гарантирует их реальное освоение: «Должны быть выполнены социальные нормативы – количество школ, детских садов, поликлиник и т.п., а они не являются коммерческими продуктами. Это проблемы уже не строительные, а градостроительные, и непростые». «При комплексном развитии территорий девелопер вынужден планировать не только ликвидное жилье, но и инфраструктурные элементы, – подтверждает Ольга Копейкина , представитель компании „Сестра-Ривер“. – В зависимости от месторасположения участка и удаленности его от городской инфраструктуры доля коммерческих помещений в общем объеме строительства может варьироваться от 10 до 30%».

Проект «Новый Оккервиль» в Кудрово компания «Отделстрой» реализует на особых условиях. Строительство объектов соцкультбыта, дорог и внешних сетей финансирует федеральный бюджет. По данным компании, средства поступают сразу по факту выполнения работ. Однако получить федеральную поддержку непросто. Заявленный объем жилья должен составлять минимум 1 млн кв. м.

Не менее важный аспект – транспортная доступность. Хорошо если новый район строится по соседству с метро: по мнению Василия Селиванова, это решает 70% транспортных проблем. «Но ведь требуют развития и другие территории, не только те, где запланировано строительство станций метро», – замечает Селиванов.

Город обещает помогать: по утверждению чиновников, развитие территорий потому и называется комплексным, что должно происходить одновременно во всех направлениях. Однако большие территории не могут существовать без внутриквартальных проездов, улично-дорожной сети. Инвесторы строят дороги, но не находят того баланса, на который их можно передать. В Подмосковье уже есть поселки, где эксплуатацией дорог вынуждены заниматься частные управляющие компании, а платить за все – жители этих поселков. Словом, сюрпризы для инвестора могут проявиться на любой стадии проекта. Поэтому затраты заранее просчитать невозможно.

Малоэтажная специфика

План по сооружению малоэтажного жилья в Петербурге был принят еще в 2001 году. Несмотря на то что доля малоэтажного сектора в объеме городской застройки не превышала в то время 5%, администрация утвердила размещение малоэтажных зон с перспективой до 2010 года. Предполагалось построить 5 млн кв. м коттеджей и таунхаусов, исходя из прогноза будущего покупательского спроса на качественное жилье. Однако в чистом виде ни одного масштабного проекта малоэтажной застройки в городе пока не реализовано. Даже проект, реализуемый на территории Северной Долины, изначально задуманный как малоэтажный, претерпел изменения в сторону большей высотности. Эксперты посчитали, что из-за отсутствия инфраструктуры малоэтажная застройка в Северной Долине нерентабельна.

Освоением больших территорий пока что может похвастаться только Подмосковье. По словам Анатолия Западинского , заместителя генерального директора Rodex Group, компания с 2003 года реализует мегапроект «Можайская волна» – восемь малоэтажных поселков (1,8 тыс. домовладений) со всей необходимой инфраструктурой на территории 550 га. Поселки вводятся в эксплуатацию поочередно. Для жизнеобеспечения жителей малоэтажных комплексов инвестор не только проложил сети, но и построил очистные сооружения. «Мы сумели грамотно распределить инфраструктуру по всем поселкам. И самое главное – это не оказалось тяжким бременем для покупателей, которые вынуждены платить за нее», – добавил Западинский. По его словам, соответствующие расходы при покупке и эксплуатации для каждого жителя поселка незначительны.

Задавят массой денег

Даже самые крупные петербургские застройщики, такие как ЛЭК, ЛенСпецСМУ, Строительный трест, «Строймонтаж», не могут участвовать в торгах, на которых реализуются территории от 30 га, по экономическим ограничениям (размеры годового оборота, общая капитализация), сетует Лев Каплан. Соответственно, территории в 100-200 га стоят под парами в ожидании внешних инвесторов.

«Много говорят о возможности создать консорциумы из петербургских застройщиков для конкуренции с внешними инвесторами в освоении новых территорий, но пока нам трудно представить консорциум из компаний, которые имеют разную рыночную стратегию, – рассуждает Каплан. – Это не обеспечит однородной застройки. Более реальный путь – предоставление ведущим петербургским застройщикам городских гарантий по банковским кредитам для инженерного обустройства территорий.

Что касается средних застройщиков, то они вообще остаются в стороне от комплексного освоения, есть только призрачная надежда, что новые гиганты рынка продадут на сторону часть сформированных земельных участков. В любом случае это крохи с барского стола, а не путь к выживанию».

«Большие затраты впоследствии окупятся массовыми продажами, – уверен Селиванов. – Но произвести эти затраты на начальном этапе могут только крупные, финансово стабильные компании. Средний застройщик на них не пойдет. Следовательно, мы получим некоторую кристаллизацию на рынке. Появится группа серьезных застройщиков, которые сконцентрируются на проектах комплексного освоения земель. Это будут не только питерские компании, но и московские и иностранные. Большинству же участников рынка – а это как раз средние и малые компании – достанется завершение каких-то локальных недостроев и остатки точечных проектов в сложившихся районах города либо участие в застройке отдельных пятен в рамках проектов освоения крупных территорий».

На любой вкус

По утверждению застройщиков, которые участвуют в крупных проектах, важнейший фактор комплексного освоения – создание концепции застройки и формирование на ее основе качественно новой жилой среды. По мнению заместителя генерального директора по маркетингу и продажам компании «Отделстрой» Ларисы Окунь , сегодня изменилось и качество строительства, и жилая среда – компании должны соответствовать новым требованиям рынка.

«Класс недвижимости, планируемый девелопером к реализации на конкретной территории, напрямую зависит от местоположения участка, его размера и целей инвесторов. Очевидно, трудно позиционировать жилье как элитное, если объем предложения в проекте составляет сотни тысяч квадратных метров. Участки, удаленные от города, расположенные в труднодоступных и непопулярных направлениях, располагают к строительству массового жилья», – полагает Ольга Копейкина.

«Отличия стираются, – говорит Лариса Окунь, – в обиход входит понятие „суперэконом“ – жилье из низкой ценовой ниши, но хорошего качества. Это массовое жилье, выведенное на новый уровень». По ее мнению, в процессе строительства могут меняться представления о том, что такое качественный дом. «В большом комплексном проекте обязательно будет жилье в разных ценовых диапазонах, чтобы привлечь разных людей, – рассуждает Окунь. – Наверняка будут покупатели из других регионов, а там свои критерии качества. Мы, в свою очередь, должны строить то, что востребовано на рынке».

Продали – забыли

По словам Романа Филимонова, сегодня есть только один проект комплексного освоения территории, по которому разработана и утверждена градостроительная документация, – «Морской фасад». Застройщик может готовить проектную документацию, чтобы получить разрешения на строительство по конкретным объектам и приступать к инженерной подготовке.

До 2009 года городская администрация обещает упаковать к торгам несколько кварталов в Приморском районе, а в 2010-м – один из кварталов Полюстрово. В Комитете по градостроительству и архитектуре разработаны и утверждены проекты планировок для жилищного строительства на участках площадью свыше 2,5 тыс. га – этого хватит для строительства 20 млн кв. м.

До 2015 года у нас будут освоены 390 га в Выборгском районе (Северная Долина), 166 га – в Красносельском, 76 га – в Курортном, 155 га – в Петродворцовом, 746 га – в Приморском, 712 га – в Пушкинском, 88 га – во Фрунзенском. В КГА разрабатываются документы на территории, которые предполагается осваивать после 2015 года. Это 1,5 тыс. га в Ручьях, Юнтолово, проекты «Морской фасад» и «Славянка». Всего в разработке 8 тыс. га.

«Комплексное освоение территорий на сегодняшний день является популярным направлением деятельности девелоперов, – утверждает Ольга Копейкина. – Вывод на рынок одновременно большого объема предложения, безусловно, повлияет на цену в среднем по городу, но в любом случае мы не ожидаем снижения цен». Комплексное освоение невозможно без государственного участия. Однако, по признанию застройщиков, власть не проявляет большого интереса к территориям, которые уже перекочевали к инвесторам в результате торгов. «Безусловно, инвестор берется за проект, исходя из своих интересов. Но это не значит, что нужно перекладывать на него всю ответственность и обязанности, которые испокон веку были закреплены за властью, – уверен Василий Селиванов. – Мы от города хотим не так уж много. Если он создал правила, пусть по этим правилам и работает».

Санкт-Петербург

Инвесторам хочется внятных правил

Эдуард Тиктинский , председатель совета директоров Холдинга RBI:

– Первое условие для начала строительства – наличие утвержденного проекта планировки территории, время получения которого – около полутора лет. Показателен наш пример: все проекты на этапе градсогласований в среднем выбились из графика на девять месяцев, поскольку чиновники требуют излишней, на мой взгляд, детализации ППТ. Если убрать излишние требования, время согласований сократится.

Экономическая эффективность инвестиционных проектов критически зависит от сроков начала строительства, так что сокращение сроков согласований благоприятно скажется на инвестиционном климате. Для инвестора любые задержки по срокам – финансовые потери: при инвестициях в 1 млрд долларов с расчетом на доходность в 20% годовых при подвижке графика проекта на год инвестор теряет 200 млн долларов. Нужна единая блок-схема прохождения всех процессов согласований с нормативными сроками.

Кроме того, важно скорейшее принятие Правил землепользования и застройки, поскольку они детализируют требования к объектам строительства. Не имея четкой и понятной нормативной базы проектирования – ПЗиЗ, инвестор вынужден принимать решение об экономической целесообразности строительства с большой долей неопределенности.

Торг здесь неуместен

Лев Каплан , вице-президент союза строительных компаний «Союзпетрострой»:

– Цены на прошедших в 2007 году земельных торгах не поднимались выше 100 евро за 1 кв. м будущих улучшений. Затраты на инженерное освоение территории составляют 100-200 евро на 1 кв. м улучшений, поэтому можно предположить, что реальная себестоимость 1 кв. м улучшений в условиях комплексного освоения – минимум 200 евро.

Чем объясняется осторожность застройщиков? В постановлении городского правительства «О комплексном освоении территорий…» есть пункт: в случае невыполнения сроков инженерного освоения территории (на какое время?) договор с застройщиком разрывается, а созданные им инженерные сооружения безвозмездно передаются городу.

Стоимость создаваемых при комплексном освоении территорий инженерных сооружений составит десятки (а в некоторых случаях и сотни) миллионов евро. Если бы застройщики всерьез поверили, что это работающий пункт, они не подошли бы к Фонду имущества и на пушечный выстрел. В действительности очень трудно представить, что городские власти экспроприируют, например, у могущественного Главстроя-СПб закопанные в землю сотню-другую миллионов евро за пятидневное опоздание со сдачей той или иной очереди инженерных сооружений. Но риск есть риск. Когда на кону десятки (или сотни) миллионов евро, торг совершенно неуместен.

Переоценка на каждом этапе

Марк Лернер , генеральный директор ИСК «Петрополь»:

– В настоящее время в Петербурге заявлено более 40 масштабных проектов застройки огромных территорий. Опыт подсказывает: как минимум половина из них нежизнеспособна. При этом строительство большинства объектов начнется не раньше чем через два года, скорее всего – через пять-восемь лет.

Более или менее адекватных расчетов стоимости хотя бы инженерной подготовки для территорий такого масштаба нет. Они появятся через год-два, и только после этого инвесторы попытаются вставить эти затраты в свои финансовые планы. И обязательно еще раз оценят, выгодно ли вкладывать. Переоценка будет происходить на каждом этапе строительства. Хорошо если через два-три года 10-15 проектов будут вообще запущены.

Сейчас владельцы пятен после проведения малозатратных изыскательских работ и подготовки предварительной концепции нередко пытаются перепродавать проекты уже как улучшенный продукт. Потому что предпроектные разработки и подготовка территории – самая высокорисковая часть девелоперского процесса, требующая вложений до 20-30% стоимости проекта. Немногие компании готовы инвестировать такие значительные средства на столь длительный период времени.

На первоначальном этапе, пока есть только земельный участок без проработанного проекта, основным источником финансирования были и остаются собственные средства. Но на подготовку участка к строительству можно попытаться получить синдицированные кредиты в крупных западных фондах или банках или подобрать другую удобную схему. К примеру, договориться о проектном финансировании с одним из российских банков, получить кредит под залог участка или других активов компании или даже выпустить облигационный заем, создать ЗПИФ под проект. Если говорить о проектах поменьше – от 2 до 10 га, то на начальном этапе строительства возможно привлечение средств дольщиков. Доля этого источника финансирования постепенно снижается, сейчас она составляет 50-60%. Однако я уверен, что 30-40% средств девелоперы и дальше будут получать от дольщиков.

Виды освоенности территории. Природные и антропогенные ландшафты являются основой жизнедеятельности человека. В процессе хозяйственной деятельности он использует природные ресурсы: земельные, водные, минерально-сырьевые, климатические, биологические и др. Природные условия могут способствовать жизни деятельности человека, а могут вызывать большие трудности при освоении территории. Так, большие пространства, занятые пустынями, горными территориями не способствуют их заселению и использованию в хозяйственных целях. И, наоборот, равнинный рельеф, мягкий климат, наличие рек и озер облегчают заселение территории, использование ее природных ресурсов.

На протяжении многих веков численность населения мира была небольшой, поэтому население размещалось главным образом в районах с наиболее благоприятными природными условиями. Рост численности жителей Земли привел к необходимости освоения новых земель. В процессе хозяйственной деятельности человека участки земель начали обрабатываться для выращивания сельскохозяйственных культур, вырубаться леса для строительства жилья и на топливо, возводиться населенные пункты, прокладываться дороги, из недр добываться полезные ископаемые, строиться искусственные водохранилища. Таким образом, освоение территории - это любое использование территории для разных видов хозяйственной деятельности, строительства дорог и населенных пунктов. Основной признак освоения территории - заселение ее людьми. Освоение территории приводит к хозяйственному использованию всех видов природных ресурсов. В результате освоения природные ландшафты превращаются в антропогенные.

Особенности природных условий и наличие тех или иных ресурсов обусловливают разную степень использования территории.

Так, наличие редких полезных ископаемых приводит к строительству карьеров, шахт, промышленных предприятий. Наличие плодородных почв обусловливает их использование под пашню, менее плодородных - для выпаса скота. Большие массивы лесов позволяют использовать их под лесоразработки, а живописные озера, реки - для организации отдыха. Увеличение числа населенных пунктов заставляет строить транспортные магистрали, судоходные каналы и т. д.

В соответствии с видами хозяйственной деятельности населения на территории Беларуси выделяются четыре основные вида освоения территории: сельскохозяйственное, промышленное, транспортное, рекреационное.

Сельскохозяйственное освоение. Природные условия Беларуси обусловили в первую очередь ее сельскохозяйственное освоение. С древних времен на территории нашей страны люди начали вырубать леса и осваивать земли под пашню. Именно поэтому наиболее распространенным типом природно-антропогенных ландшафтов в Беларуси стали сельскохозяйственно-лесные. Сельскохозяйственные угодья в их пределах занимают 40-50 % территории республики, а лесные около 30-40 %. Сельскохозяйственно-лесные ландшафты занимают примерно 35 % территории Беларуси и наиболее широко представлены в центральной ее части. Освоение территории в ХХ в. привело к формированию сельскохозяйственных ландшафтов, в которых доля лесов не превышает 20 %, а сельскохозяйственные земли местами занимают 80 % территории. Сельскохозяйственные ландшафты распространены в местах с наиболее плодородными почвами и занимают более 30 % территории республики.

Промышленное, транспортное и рекреационное освоение.

Сельскохозяйственное освоение территории Беларуси сочетается с другими видами. В местах размещения полезных ископаемых основным видом освоения территории является промышленное. Земли, на которых основным видом выступает промышленное освоение, занимают менее 5 % территории республики. Но по степени воздействия на окружающую среду промышленное освоение является наиболее сильным. Строительство карьеров, шахт, промышленных объектов, искусственных водохранилищ коренным образом изменило природные ландшафты. Наиболее заметно это в Солигорском горнопромышленном районе, где в результате добычи солей и накопления отходов из сельскохозяйственного оборота выведено около 5 тыс. га земель. Вообще в Беларуси нарушенные в результате горнодобывающей деятельности земли занимают более 40 тыс. га. Еще большие территории заняты населенными пунктами, в которых также преобладает промышленное освоение земель.

Сельскохозяйственное освоение привело к формированию на территории Беларуси густой сети сельских поселений. Наличие сельских и городских поселений в свою очередь обусловило транспортное освоение территории. На протяжении XIX - ХХ вв. на территории республики сложилась густая сеть железных и автомобильных дорог. Средняя густота железных дорог в Беларуси составляет почти 30 км/1000 км 2 , а автомобильных дорог с твердым покрытием немного не достигает 300 км/1000 км 2 . По уровню транспортного освоения Беларусь превосходит большинство стран СНГ и многие страны Европы.

Начиная со второй половины ХХ в. началось активное рекреационное освоение территории Беларуси. Рекреационные ландшафты сейчас занимают около 6 % площади страны. В Беларуси создано около 20 курортно-рекреационных зон республиканского значения. Активно используются в рекреационных целях пригородные леса и водоемы. В курортном поселке Нарочь большая часть населения работает в туристской сфере.

Уровень освоенности. Постепенное развитие человечества во все времена вызывало изменение уровня освоенности той или иной территории. В эпоху научно-технической революции скорость изменения уровня освоенности увеличилась 80 много раз.

Какие же показатели сейчас определяют уровень освоенности территории? Одним из наиболее важных среди них является плотность населения. Чем больше плотность населения, тем более высокий уровень освоенности территории. Второй важный показатель - распаханность территории. Она характеризует уровень сельскохозяйственного освоения территории. Густота железных и автомобильных дорог характеризует уровень транспортного освоения территории, а количество курортов, санаториев, зон отдыха, туристских баз - рекреационного.

Результатом освоения территории является создание основных производственных фондов - зданий, сооружений, оборудования. Они связаны с разными видами освоения территории: промышленным, сельскохозяйственным, рекреационным, транспортным. Характеризуется освоенность территории густотой основных производственных фондов, т. е. их стоимостью в расчете на 1 км 2 .

Таким образом, чем больше построено хозяйственных объектов, чем больше выпускается промышленной или сельскохозяйственной продукции, тем выше уровень освоенности территории.

Третий важный показатель уровня освоенности территории - удельный вес экономически активной территории в общей площади страны. К экономически активной территории относятся сельскохозяйственные земли, леса эксплуатационного значения, земли промышленного назначения, дороги, месторождения полезных ископаемых, зоны отдыха. Фактически ими являются антропогенные ландшафты - те земли, которые используются в хозяйственной деятельности. Беларусь характеризуется высоким уровнем освоенности территории. На сегодняшний день экономически активная территория составляет более 90 % от площади республики.

Природно-ресурсный потенциал и емкость территории. Уровень освоенности территории характеризует степень экономического развития страны. Чем более высокий уровень освоенности территории, тем больше продукции выпускает хозяйство. С другой стороны, в местностях с высоким уровнем освоенности возрастает антропогенная нагрузка на окружающую среду. Это часто приводит к возникновению геоэкологических проблем. Они обычно обостряются в наиболее освоенных регионах, особенно вокруг крупных городов. Поэтому сейчас перед человечеством стоит задача сохранения равновесия в антропогенных ландшафтах. Чрезмерная нагрузка на природные комплексы недопустима. На современном этапе в Беларуси интенсивно используется природно-ресурсный потенциал - совокупность природных ресурсов той или иной территории, которые можно использовать без ухудшения состояния природных комплексов. Например, чрезмерная добыча полезных ископаемых может привести к загрязнению почв, поверхностных и подземных вод, ухудшению сейсмического состояния территории. Поэтому из экологических соображений не все полезные ископаемые сегодня могут иметь промышленное значение.

Рациональное природопользование обеспечивает наиболее полное использование природно-ресурсного потенциала страны и снижает возможность ухудшения экологической ситуации в ней. Оно приводит к сбалансированному развитию региональных природно-хозяйственных систем.

Важным показателем рационального природопользования является емкость территории - возможность вместить определенное количество природных и хозяйственных объектов без ухудшения экологических функций. Чрезмерная распашка или большое количество промышленных предприятий значительно ухудшают экологическую ситуацию. Поэтому через изучение емкости территории можно лимитировать ее хозяйственное освоение. Сейчас строительство промышленных предприятий, дорог, искусственных водоемов, освоение месторождений полезных ископаемых, проведение осушительной мелиорации невозможно без предварительной экологической экспертизы. Емкость территории зависит от устойчивости ландшафтов к антропогенной нагрузке. Обычно более устойчивыми считаются сложные и разнообразные по внутреннему строению ландшафты. На территории Беларуси к ним относятся холмисто-моренно-эрозионные и камово-моренные ландшафты. Поэтому показатель емкости территории в них больше.

Прежде чем рассуждать, какие же преимущества и недостатки имеют строительные проекты, при которых территория подвергается комплексному освоению, давайте разберемся, а что же это такое, собственно «комплексное развитие территории».
Под комплексным освоением территории подразумевается полная разработка земельного участка, на котором ведется строительство. Это не только возведение многоквартирных домов, но и прокладка всех необходимых коммуникаций и инженерных систем, а также размещение сопутствующей инфраструктуры, достаточной для комфортного повседневного проживания. И не последнюю очередь занимает правильно составленный проект будущего жилого квартала.

КОТ - что за зверь и с чем его едят?

Согласно статистике, на рынке строящейся недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области на долю КОТов приходится 40% от всех проектов. Конечно, большая часть из этих КОТов строится на окраинах города, в так называемом «заКАДье» или около него. Так как центр города представляет собой сформировавшиеся кварталы, и там новые дома появляются либо в результате уплотнительной застройки, либо как реновация старых кварталов, либо на месте промышленных зон и заводов, которые или закрылись, или перенесены за город.

Окраины же города, а также ближайшая территория Ленобласти, являются отличным местом для строительства «города в городе», так как предоставляют буквально чистое поле для реализации всех задумок архитекторов, проектировщиков и застройщиков.

Комплексной застройкой, прежде всего, возводятся кварталы эконом-класса и комфорт-класса. По процентам их можно соотнести как 60-70% к 23-35%. Оставшиеся 5-7% приходятся на жилье бизнес-класса. И такая картина вполне понятна: КОТы предполагают большое количество строящихся квартир, в которых будет жить достаточно большое число семей. Ведь предложение рождается из спроса. А сегодняшние реалии таковы, что большинство российских покупателей ориентировано на покупку бюджетного жилья. Да и месторасположение современных КОТов Санкт-Петербурга трудно назвать престижным.

В целом, коттеджные поселки, появляющиеся по всей Ленобласти вокруг Санкт-Петербурга, а также в Курортном и Приморском районах северной столицы, также можно отнести к КОТам. Ведь здесь тоже производится комплексное благоустройство земли, с возведением объектов инфраструктуры. И такие поселки, состоящие из коттеджей или таунхаусов, скорее будут интересны покупателям элитного жилья. Но и требования, предъявляемые к строящимся объектам, в этом случае очень высоки.

Особенности проектов КОТ

Создавая проекты КОТ, отечественные застройщики опираются на европейский опыт. И даже к проектированию привлекают иностранные архитектурные бюро. Поскольку стоимость проектировочных работ у нас и за границей примерно равна, а вот профессионализма нашим архитекторам в плане проработки проекта не одного здания, а сразу целого квартала, не хватает. Опыта маловато.

Конечно, если прослеживать историю развития КОТов, то можно отметить, что комплексное развитие застраиваемых участков началось давно, еще в 30х годах прошлого века. И это мировая тенденция, характерная для многих развитых и развивающихся стран, со своими особенностями, но общей целью - создать комфортную среду для проживания. Не только квартиру или дом, но и окружающее пространство. Обеспечить будущих жителей социальными и медицинскими объектами, торговыми и обслуживающими организациями, дорожно-транспортной сетью, необходимыми инженерными системами.

КОТы раньше строились и в России. В советское время около крупных заводов или производств строились городки, жизнь в которых зависела от градообразующего предприятия. И при возведении таких городков немалое внимание уделялось постройке социальных, торговых и бытовых учреждений, призванных обеспечить жителям достойный уровень жизни. Но в СССР такие объекты инфраструктуры «висели» на балансе городских заводов и фабрик. И их количество и разнообразие зачастую зависели от директоров предприятий, которые и выбивали из бюджета денежные средства на строительство инфраструктуры.

После развала СССР развалилось и забылось на несколько десятилетий и комплексное освоение земель. Жилые дома строились точечно, в основном уплотняя уже имеющуюся городскую застройку и добавляя нагрузку на городские коммуникации. Да и многие социальные объекты закрыли или перепрофилировали, а новые не строили. В связи с чем в северной столице и сейчас остро ощущается нехватка социальной и бытовой инфраструктуры.

Особенностью же КОТов и является, в частности, обеспечение будущих жителей всей необходимой инфраструктурой: и социальной, и торговой, и транспортной.

Плюсы проектов КОТ

Самым главным достоинством КОТов является, пожалуй, единый проект развития целого микрорайона или квартала. И в этом проекте подсчитаны необходимые мощности инженерных сетей и коммуникаций для запроектированного количества жилья. Просчитаны и запланированы необходимые объекты социальной и торговой инфраструктуры, призванные полностью покрыть потребности будущего населения квартала. Проложены дороги, способные обеспечить отличное транспортное сообщение как внутри микрорайона, так и между ним и соседними кварталами.

Жители в правильно организованном и построенном КОТе имеют возможность не только работать недалеко от дома, но и полноценно отдыхать и развлекаться в пределах своего квартала. И не важно, будет то поход в кино, шопинг или прогулка по парку. Дети в КОТах посещают школу или детский сад, находящиеся в непосредственной близости от их дома.

К плюсам КОТов, строящихся на окраинах города можно отнести и более низкую стоимость квадратных метров по сравнению с ценами на жилье в центре Санкт-Петербурга, а также значительно более лучшую экологическую обстановку.

Прежде чем рассмотреть недостатки КОТов, скажем немного слов о КОТах, строящихся непосредственно в Санкт-Петербурге и Ленобласти, так как минусы их, по большей части, являются результатом российских реалий.

Проекты КОТ Санкт-Петербурга

Самыми крупными КОТами в Санкт-Петербурге можно назвать «Балтийскую жемчужину», возводимую на Юго-западе северной столицы, «Северную долину», растущую на севере города, в пешей доступности от станции метро «Парнас», ЖК «Каменка», который строится возле Новоорловского лесопарка. Не менее известными являются ЖК «Новый Оккервиль», микрорайон «Славянка» в Пушкине, ЖК «Юнтолово», «Триумф Парк». Из малоэтажной застройки можно выделить «Новую Ижору» в Пушкинском районе Санкт-Петербурга, «Щегловскую усадьбу» за Всеволожском.

Если более пристально обратить внимание на развитие КОТов в Санкт-Петербурге, то можно отметить, что проекты освоения территорий, отданных под строительство, очень интересны на этапе проектирования и теории. Но, как только дело доходит до практической части и непосредственно возведения зданий, проекты претерпевают большие изменения.

Самым ярким примером может служить история строительства второй сцены Мариинского Театра. Да, это далеко не КОТ, но зато наглядный пример того, как может разниться здание по проекту с итоговым решением, и какими проблемами и причинами это могут объяснять сами строители. Что-то похожее происходит и с КОТами. И каждому петербуржцу такой пример понятен.

Например, «Балтийская жемчужина», один из амбициозных проектов, с привлечением китайского капитала, за время реализации претерпел существенные изменения в части возведения социальных и торговых объектов. Уже не так, как в плане, выглядит бизнес-центр, потеряв свои лепестки, из лотоса превратившийся в жемчужину. Не будет и сердца микрорайона, которым должна была стать крытая пешеходная зона с магазинами, ресторанами и кафе. Объекты развлекательной инфраструктуры будут, но уже раскиданные по кварталам и спрятавшиеся среди многоэтажных строений. Да и часть своих земель китайский девелопер переуступил российским застройщикам, который реализуют там свои проекты, не очень пересекающиеся по концепции с общим замыслом «Балтийской жемчужины». Да и сроки строительства данного жилого микрорайона сильно подвинулись. И вместо 2010 года сроком завершения проекта назван 2016 год.

Такая же участь постигла и микрорайон «Семь столиц», возводящийся в Кудрово. Из семи столиц остались лишь две: «Вена» и «Лондон». Остальную территорию застраивают другие компании, также отказавшиеся следовать архитектурному стилю и высотным решениям «Семи столиц».

Конечно, основными причинами таких пертурбаций можно назвать смену власти в Санкт-Петербурге, да и экономический кризис 2008 года сильно помешал планам девелоперов. Но есть и другие факторы, мешающие построить КОТы, полностью соответствующие европейским по комфортности.

Минусы проектов КОТ

Основными минусами КОТов в нашем государстве можно назвать несогласованность действий между муниципальными властями и девелоперами, а также желание застройщиков получить как можно больше прибыли.

Остановимся подробнее на взаимосвязи между властями и застройщиками. Понятно, что социальная составляющая жизни в кварталах, как и транспортное сообщение, находится в ведении скорее муниципальных властей, чем девелоперов. Строителям, по большей части, все равно, как будут жить жители в построенном ими жилье. Застройщик построит дома, продаст все квартиры, получит свой доход и пойдет дальше, возводить следующие кварталы. И его зона ответственности остается лишь в гарантиях качества зданий. А вот то, насколько комфортно жить людям в новом микрорайоне, хватает ли им школ, магазинов, медицинских учреждений, и нет ли пробок на выезде из квартала - это уже заботы не компании-застройщика. И вот тут и должны местные чиновники работать вместе с девелоперами, чтобы обеспечить в КОТах соответствующий уровень проживания.

Но в действительности, даже если это и оговаривается, то чаще остается лишь на словах. Так, зачастую, власти и строители не могут договориться, кто ответственен за строительство социальных объектов, за развитие дорожно-транспортной сети, как и в каком объеме это будет оплачено бюджетом. А страдают в итоге жители кварталов, вынужденные стоять в пробках, чтобы доехать до работы и отвезти детей в садик или школу, поскольку в районе своих образовательных учреждений на всех не хватает.

Длительный период подготовительных работ на новых участках земли также является большим минусом КОТов в России.

Проблема сегодня состоит в том, что для комплексного развития территории площадь этой самой территории должна быть немаленькой. И прежде чем строить на имеющемся участке жилье, компания-застройщик должна озаботиться подведением всех необходимых коммуникаций. Ведь чаще всего участки для КОТов предлагаются полностью неосвоенные, бывшие сельхозугодия колхозов и совхозов (как, например, в Мурино). А в Санкт-Петербурге почти нет компаний, которые могут себе позволить приобрести обширные территории и потратить большие средства на прокладку инженерных сетей. Ведь на это может уйти до 35% от всей суммы, требующейся на строительство микрорайона.

Одним из выходов из этой ситуации является объединение нескольких девелоперов, осваивающих один участок. Вопрос в том, что редко они идут на согласие в вопросах общего архитектурного стиля или хотя бы единой концепции строительства. И если прорабатывать вопрос о возведении общих объектов инфраструктуры они еще готовы (да и муниципальные власти этого требуют, выдавая разрешения на строительство), то об общем благоустройстве территории речь, как правило, не идет. Каждый отдельный застройщик облагораживает и благоустраивает придомовые пространства и внутренние дворики, но общих крупных скверов или парков на таких территориях нет. Исключением на сегодня можно назвать «Новый Оккервиль», который строится силами двух компаний - «Отделстроя» и «Строительного треста». Здесь первым делом была обустроена парковая зона на берегу реки Оккервиль. Правда, парк не был оформлен по всем юридическим нормам. Поэтому жителям ЖК «Новый Оккервиль» пришлось на протяжении всего 2013 года отстаивать свое место для прогулок от посягательств церкви, присмотревшей его для постройки храма. Так что даже новые микрорайоны не защищены от уплотнительной застройки.

Еще одним подводным камнем в освоении новых земель и прокладке коммуникаций является то, что далеко не всегда поставщики электроэнергии, отопления, воды готовы идти на взаимодействие с застройщиками. Ведь у них свои планы по развитию своих мощностей, нисколько не согласованные с девелоперами. И бывают случаи, что микрорайон строится, уже близок к завершению, а инженерные сети с необходимыми на него мощностями, или подстанции в планах поставщиков таких услуг стоят где-то в будущем десятилетии. Приходиться идти сторонам на переговоры, которые могут длиться по времени больше, чем затрачено на само строительство зданий. Многие покупатели сталкивались с тем, что не могут въехать в свои квартиры, так как схема подключения электричества временная, и даже лифты не работают. Это, конечно, проблема не только КОТов, но в их масштабах многократно увеличивается. Ведь большой жилой микрорайон не подключишь так просто к уже имеющейся подстанции, например, если ее мощностей не хватает. Нужно строительство новой. И так во всем.

Еще одним недостатком КОТов является то, что объекты инфраструктуры строятся в последнюю очередь, и жители домов, сданных в первую очередь, живут среди чистого поля, лишенные и магазинов возле дома, и хороших дорог. И такая ситуация может тянуться годами.

Бывают случаи, когда на месте запланированного паркинга строится еще одна жилая высотка. Девелоперы пытаются выжать максимум прибыли из имеющегося земельного участка, поэтому строят многоэтажные дома рядом друг с другом, оставляя небольшие внутренние дворики, в которых еле размещаются детская площадка, пару скамеек да деревьев. Количество парковок тоже минимально и редко когда достигает 40% от числа построенных квартир. Увеличивая этажность зданий, застройщики создают подобие муравейников, среди которых теряется привлекательность пригорода, которая состоит, в том числе, и в чистом воздухе и близости к природе.

Резюме

Анализируя все вышеописанное, можно сказать, что КОТы сегодня - правильный и нужный выбор застройщиков, когда создается не просто жилой дом, а целая комфортная среда обитания. И приобретая квартиру в таком объекте, покупатель получает не только собственную жилплощадь, но и возможность приятно провести свободное время на территории своего квартала.

Но, чтобы достичь европейского уровня комплексной застройки территорий, надо приложить еще немало усилий. И прежде всего, создать условия для оптимального взаимодействия муниципальных властей и застройщиков, чтобы развитие кварталов действительно осуществлялось комплексно, и, главное, последовательно.

И еще раз, кратко перечислим плюсы и минусы КОТов Санкт-Петербурга и Ленобласти.

Плюсы:

Создание новых микрорайонов с постройкой объектов инфраструктуры;

Гармоничная, единая концепция развития квартала;

Более низкая стоимость квартир по сравнению с ценами в центре города;

Близкое расположение от города

Минусы:

Отсутствие достаточного количества социальных объектов в кварталах;

Минимум зеленых зон и парков внутри КОТов;

Недостаточное количество парковок для автотранспорта;

Неразвитость дорожно-транспортной сети, вследствие чего пробки на выезде из КОТов являются обычной ситуацией.

Областная прописка и невозможность пользоваться социальной инфраструктурой города в тех КОТах, которые построены на землях Ленобласти.

Энкельман Максим, 4"В"

В ходе этого проекта рассмотрены основные этапы освоения территорий восточной части Евразийского континента: от первого похода Ермака за Урал до массового переезда промышленности и населения в Сибирь после начала Великой Отечественной войны.

Также в проекте освещены факторы, которые мешали освоению востока Евразии русскими казаками и факторы, которые заставляли мужественных и отважных русских людей идти на север и восток Азии, осваивать новые территории и наносить на карту России свои имена.

Скачать:

Предварительный просмотр:

ПРОЕКТ

«Освоение территорий России»

ГБОУ СОШ №1386

Максим Энкельман

4 «В» класс

Классный руководитель:

Захарьян Т.Р.

Аннотация

Наша страна – крупнейшая страна в мире. При этом плотность населения России значительно меньше, чем в других странах и лишь Канада, уступающая по размерам только нашей родине, заселена еще реже.

Территория России осваивалась веками ценой многих жизней и русских, и советских людей. При этом и сейчас около половины всей территории России остается неосвоенной, несмотря на небывалый прогресс человечества, развитие транспорта и других технологий, которые предоставляют поистине безграничные возможности для путешественников.

В ходе этого проекта рассмотрены основные этапы освоения территорий восточной части Евразийского континента: от первого похода Ермака за Урал до массового переезда промышленности и населения в Сибирь после начала Великой Отечественной войны.

Также в проекте освещены факторы, которые мешали освоению востока Евразии русскими казаками и факторы, которые заставляли мужественных и отважных русских людей идти на север и восток Азии, осваивать новые территории и наносить на карту России свои имена.

Основная часть

Введение

Россия – самая крупная страна на Земле. По площади она значительно превосходит Австралию и почти равняется Южной Америке. Россия занимает третью часть гигантского материка Евразия. Однако в двух странах, расположенных в Азии, – В Китае и Индии – численность населения в 10 раз больше, чем в России, а площадь значительно меньше.

Есть и другой пример: Канада. По своим размерам она уступает только России, при этом жителей в ней почти в 10 раз меньше.

Объясняется такое резкое несоответствие размеров страны и ее населения географическим положением и природными условиями. Климат на значительной части территории России и Канады очень суров и неблагоприятен для жизни людей.

Несмотря на это, русские люди на протяжении многих веков осваивали эти огромные территории и стремились попасть туда, куда не ступала нога человека. Но и в данный момент около половины всей территории России остается неосвоенной, хотя современные транспортные средства и технологии дают человечеству поистине огромные возможности в изучении Земли.

В ходе данного проекта мы рассмотрим основные этапы освоения территории России, факторы, которые мешали ее освоению, а также факторы, которые этому освоению благоприятствовали.

«Откуда есть пошла Русская земля»

Территория, входящая ныне в состав Российской Федерации, была заселена людьми примерно 10-12 тыс. лет назад. Земли, расположенные между Волгой и Окой, начали осваиваться славянами ещё в VIII веке, хотя еще долгое время оставались дальней северо-восточной периферией Киевской Руси. После монголо-татарских завоеваний XIII века в этом районе формируется новый центр русских земель, во главе которого становится Москва. Именно вокруг этого центра начинается территориальное приращение российского государства.

Период с конца XV до половины XVII века принято называть эпохой Великих географических открытий. Бум открытий охватил практически все страны. В том числе и Россию. Но если европейцам приходилось преодолевать океаны для открытия новых земель, то для русских первооткрывателей неисследованные территории лежали практически рядом: за Уральским хребтом. Но в отличие от океанов, преодолевать которые можно было достаточно быстро на морских судах, преодолевать расстояния по земле было намного сложнее.

Изначальными направлениями освоения российских территорий были север и северо-восток. В 1581 году первый русский отряд пересекает Уральский хребет, а в 1639 году русские появляются уже на берегах Охотского моря.

Освоение Урала

Проникать по ту сторону Уральских гор русские купцы начали уже с XII века. Они вели активную торговлю с местными племенами: «югра» и «самоядь». Однако до середины XVI века дело это было трудным и опасным. На пути из Москвы в Югорскую Землю лежали враждебные Русскому государству Казанское и Астраханское татарские царства.

Лишь когда Ивану Грозному удалось покорить Казань и Астрахань, путь за Урал открылся, а Волга и Кама стали полностью русскими реками.

В XVII в. продолжалось освоение Урала. Однако продвижение русского населения в северные районы Урала сдерживали неблагоприятные условия для развития сельского хозяйства. В южных районах Урала русские встретили сопротивление башкирского населения.

Поэтому основными районами освоения становятся неосвоенные или слабо освоенные плодородные земли Среднего Урала. Местное земледельческое население доброжелательно относилось к русским крестьянам и вместе с ними осваивало новые пашни.

Во второй половине XVII в. южная граница русских земель продвинулась до рек Исети и Миасса. В конце XVII в. общая численность населения на Урале составляла не менее 200 тыс. человек. Основными путями переселения были реки. Наиболее быстро росло население в богатых природными ресурсами районах. Несмотря на неоднократные разорения от башкирских набегов, население уральских городов росло, в том числе и за счет ссыльных, и за счет притока нерусского населения: коми-зырян, карел, мари, татар, литовцев, а также пленных поляков и перешедших на русскую службу манси (вогулов).

Освоение Западной Сибири

В середине XVI века купцы братья Строгановы, которым царь Иван Грозный передал в правление восточные территории в Пермской области, начали подумывать о том, чтобы продвинуться дальше на восток в освоении земель. Но для этого им нужен был храбрый и умелый предводитель, которым стал казацкий атаман Ермак, служивший на службе у купцов Строгановых уже несколько лет.

О происхождении этого легендарного человека известно немногое. В летописях встречаются разные варианты его имени: Ермак, Ермолай, Герман, Ермил, Василий, Тимофей, Еремей.

В 1581 году Ермак во главе войска из 500 человек перевалил через Уральский хребет и 26 октября взял город Искер – столицу Сибирского царства. Но такое войско не могло долго сдерживать татарские набеги и в 1584 году была сдана, а все войско Ермака было перебито. Сам же Ермак погиб, утонув во время битвы в Иртыше.

Но в 1587 году из Москвы прибыло подкрепление, и столица Искер вновь была взята русскими, а в ее окрестностях были построены несколько городов с укрепленными гарнизонами. Так на карте появились Тобольск, Тара и другие города.

По пути, открытому Ермаком, устремились многочисленные первооткрыватели, которых манили богатейшие пространства Сибири. К середине XVII века они прошли всю Северо-Восточную Азию и достигли берегов Охотского моря.

В 1604 году был основан город Томск на реке Обь, а в 1610 году путешественники достигли устья Енисея. В 1618 году русские казаки основали в устье реки Енисей укрепленную крепость, ставшую впоследствии городом Енисейском.

Освоение Восточной Сибири и Дальнего Востока

Местные жители на реке Енисей рассказали русским казакам, что дальше на востоке есть полноводная река Лена, на берегах которой водятся соболи и другие зверьки с ценным мехом.

Небольшая группа из 10 человек отравилась на поиски этой реки. Во главе её стоял казак Василий Бугор. Несмотря на то, что путь был долгим и изнурительным, Василий и его товарищи достигли Лены, и в 1632 году на её берегах был воздвигнут город Якутск. Вернувшись в Енисейск, Василий Бугор рассказал о богатствах Лены, и к великой реке потянулись купцы, промышленники, звероловы. На её берегах одно за другим стали возникать русские селения.

Именно с берегов Лены началось освоение Сибири. Узнав от местных жителей (якутов) о новом богатом крае на юге, якутский воевода Пётр Головин снарядил экспедицию на его поиски. Отряд состоял почти из 150 человек, вооружённых ружьями и даже пушкой. Для похода были сооружены тяжёлые лодки. На них 15 июля 1643 года отряд во главе с казаком Василием Поярковым отправился в путь.

Лодки Пояркова сначала плыли по Лене, а затем на юг по реке Алдан. Потом 10 дней они плыли по реке Учур, пока не оказались в устье реки Гонам. Затем наступила зима, и лодки вмерзли в лед. Отряд Пояркова волоком перенес лодки до реки Бранта и, дождавшись весны, поплыл дальше по реке Зея, пока не достиг великой реки Амур, открыл которую летом 1644 года. До устья Амура казаки дошли лишь осенью. В экспедиции оставалось лишь 60 человек. Плыть на лодках по морю Поярков не решился, поэтому был построен неуклюжий и тихоходный корабль, на котором весной 1645 года отряд вышел в Охотское море. Вернулся Поярков с оставшимися 20 казаками в Якутск 12 июня 1646 года. Не имея ни карты, ни компаса, по непроходимой тайге и неведанным рекам, терпя нужду и лишения, казаки совершили множество открытий. Впоследствии Василий Поярков составил подробное описание Приамурского края и передал якутскому воеводе проект его освоения, что стало новой значительной вехой в истории географических открытий.

Следующая экспедиция на Амур из Якутска была совершена Ерофеем Павловичем Хабаровым, который летом 1649 года вместе с 80 казаками отправился в путь по реке Лене. Но Хабарова встретили сначала недружелюбные дауры, а потом и враждебно настроенные ачаны, которые при поддержке манчжурской армии, вынудили Хабарова вернуться в Якутск.

В 1648 году Семен Дежнев на семи судах вышел с экспедицией из реки Калымы в океан. Только три судна из семи доплыли до самой северо-восточной точки материка, ныне называющемся мысом Дежнева, и поплыли на юг через пролив, отделяющий Азию от Америки. Сквозь штормы и бури несла стихия суда Дежнева по Тихому океану почти до Камчатского полуострова и выбросила на берег за рекой Анадырь. Так и был открыт Чукотский полуостров.

Еще одним великим открытием стало открытие Аляски русским мореплавателем датского происхождения Витусом Берингом в 1741 году. В том же XVIII столетии было множество открытий в прибрежных районах Северно-ледовитого океана.

Новые открытия и освоения

С XIX века начинается сельскохозяйственное освоение Сибири. В 1850 годах к Российской империи были присоединены территории Приамурья и Приморья.

В начале XX века (в 1916 году) была построена Транссибирская железная дорога. Это позволило азиатской части России развиваться и осваиваться еще быстрее, ведь путь от Санкт-Петербурга до Владивостока стало возможным преодолеть за недели, а на пути следования поездов строилось множество населенных пунктов.

Это привело к еще большему притоку населения в восточные районы страны. В западном направлении распространение русских происходило в меньших масштабах, поскольку эти территории уже были плотно заселены.

В 1920-1930-х годах в Сибири развивается угольная промышленность. Строительство и новые заводы требуют новых рабочих рук. К 1939 году доля городского населения Сибири значительно выросла.

Во время Великой Отечественной войны население крупных городов Сибири резко растёт за счёт эвакуации промышленности и людей из Европейской части СССР.

Заключение

Когда-то столицей Российского государства был Киев, затем наша страна начала разрастаться и на север, и на юг. Но самые большие открытия и завоевания земель были сделаны, конечно же, в направлении восточного побережья Евразии.

Однако освоение территории восточной части нашего континента давалось ценой многих жизней и русских казаков, и советских людей.

Огромные территории России расположены во владениях вечной мерзлоты, где зафиксированы самые низкие температуры, где бывают самые долгие зимы и самые устойчивые холода во всем Северном полушарии. В селе Оймякон (Якутия) была зафиксирована температура -71 градус Цельсия в 1926 году. Холоднее бывает только в Антарктиде (в 1983 году там была зафиксирована температура почти -90 градусов Цельсия).

Кроме того, на территориях, которые осваивали русские люди, жили как разрозненные племена, так и сплоченные народы (татары, башкиры, дауры, ачаны, манчжуры и прочие).

Эти факторы (огромная территория, суровый климат и враждебно настроенные аборигены) сильно сдерживали освоение земель России.

При этом территория России всегда была очень богата различными природными ресурсами. В былые времена ценились соль, пушнина, промысловая рыба. В настоящее время – нефть и природный газ. И всегда ценились золото и алмазы, которыми земля русская всегда была очень богата.

Наличие таких ресурсов заставляло и заставляет сейчас людей осваивать территорию России, несмотря на ее суровый климат.

Но кроме богатейших ресурсов русскими людьми двигало желание узнать неизведанное, оставить на века свои имена в истории нашей великой страны, а также очень красивая русская природа.

Список используемых ресурсов

1. Баландин, Р.К. Я познаю мир. География России: дет. энцикл. / Р.К. Баландин – М.: АСТ: Астрель: Транзиткнига, 2006 – 398 с.
2. Маркин, В.А. Я познаю мир. География: дет. энцикл. / В.А. Маркин – М.: АСТ, 1995 – 560 с.
3. Петрова, Н.Н. География России. Полная энциклопедия / Н.Н. Петрова – М.: Эксмо, 2014 – 256 с.
4. Детская энциклопедия. Русские имена на карте мира / №5 – 2010 / Под ред. В.Поляков – М., 2010 – 56 с.
5. Википедия – свободная энциклопедия [Электронный ресурс]. - http://wikipedia.org