Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Операционные затраты или операционные расходы (англ. OPEX , сокр. от operating expense, operating expenditure, operational expense, operational expenditure) - повседневные затраты компании для ведения бизнеса, производства продуктов и услуг.

Сумма операционных расходов (англ. OPEX ) и капитальных расходов (англ. CAPEX ) составляют расходы компании, которые не включаются в прямую себестоимость продуктов или услуг, которые предлагает рынку данная компания. Например, покупка копировального аппарата относится к капитальным затратам, а покупка бумаги, тонера, электроэнергии, оплата ремонта и обслуживания этого устройства относятся к операционным расходам . В целом для бизнеса, операционные расходы включают в себя и оплату труда персонала, затраты на аренду помещений, коммунальные платежи и т. д.

Операционные затраты (повседневные расходы компании на организацию продаж, администрирования, НИОКР и т. д.) противопоставляются прямым затратам - расходам компании на непосредственное создание товаров и услуг. Другими словами, прямые затраты - это сумма денег, которые компания тратит на превращение сырья или комплектующих в готовую продукцию.

В отчёте о прибылях и убытках операционные затраты указываются в привязке к периоду времени, в которые они были понесены - месяц, квартал или год.

Операционные издержки - издержки, связанные с заключением сделок и отражающие затраты:
- на выбор партнера;
- на подписание соглашений и контроль исполнения;
- на адаптацию к происходящим изменениям;
- на совершенствование квалификации отдельных работников;
- на предупреждение мошенничества;
- на случай неожиданных потрясений.

Операционные издержки (НАКЛАДНЫЕ РАСХОДЫ) - (indirect costs; operating costs; overhead costs) Затраты на производство товаров и услуг, не являющиеся прямыми издержками (direct costs), то есть затраты , осуществляемые помимо расходов на сырье и рабочую силу, используемые в производстве данных товаров и услуг. Косвенные издержки подразделяются на постоянные (fixed costs) и переменные (variable costs). К первым относятся такие, величина которых не меняется при изменении масштабов производства, например, рентные платежи за предприятие , амортизационные отчисления за здания и оборудование. Ко вторым – такие, величина которых зависит от изменения масштабов производства, например, расходы на топливо и электроэнергию.

(oncosts) Стоимость изделия или услуги сверх прямых издержек (direct costs).

Операционные убытки - разница между доходами от основной деятельности компании и соответствующими расходами и издержками, за исключением дохода, полученного не от основной деятельности предприятия, и подсчитываемая до вычетов из дохода; синонимы - чистая операционная прибыль (издержки) (net operating profit (or loss)), операционный доход (издержки). (operating income (or loss)) и чистый операционный доход (издержки) (net operating income (or loss)). Вычеты из дохода - это группа статей, составляющих заключительную часть отчета компании о доходах, которые необходимы в ходе нормальной коммерческой деятельности и обычно вычитаются для подсчета чистого дохода. По сути они являются скорее расходами, не зависящими от ежедневной деятельности компании, чем расходами, зависящими от нее. Включают уплату процентов; амортизационные отчисления; расходы на облигации; подоходный налог; потери в результате продажи производственных мощностей, подразделений, основных объектов собственности; корректировку результатов прошедшего года; резервы, выделяемые на вероятные расходы; бонусы и другие периодические распределения прибыли среди управляющих работников и служащих; списания нематериальных активов; корректировки, возникающие в результате крупных изменений в методах бухгалтерского учета, таких, как основа оценки товарного запаса; расходы в результате пожара, наводнения и иные чрезвычайные расходы; убытки, понесенные на иностранных биржах; другие материальные и разовые расходы.

Они представляют собой совокупность повседневных трат, непосредственно связанных с ведением бизнеса, но не имеющих капитального характера, т. е. не обусловленных приобретением новых основных фондов.

Что такое операционные расходы

• Прямые — непосредственно связанные с основной деятельностью хозяйствующего субъекта и включаемые в себестоимость производимых товаров (оказываемых услуг). Это совокупность трат, благодаря которым из сырья и материалов получается конечный продукт, поступающий в продажу.
• Косвенные — иные расходы, связанные с поддержанием функционирования бизнеса и не включаемые напрямую в себестоимость готовых изделий.

• внереализационные — т.е. связанные с приобретением основных фондов;
• операционные — направленные на поддержание повседневного функционирования компании;
• чрезвычайные — обусловленные возникновением внештатных ситуаций (аварий, природных или техногенных катастроф).

Состав операционных расходов компании

Несмотря на изменения в нормативных актах, термин «операционные расходы» широко используется в бухгалтерском обиходе. Сегодня он применяется как синоним понятия «прочие затраты». Согласно тексту положения, к этой категории относится:

• траты, связанные со сдачей в аренду основных фондов организации (например, жилых или коммерческих помещений);
• расходы, сопряженные с предоставлением в пользование объектов интеллектуальной собственности (лицензий, патентов);
• проценты, выплачиваемые фирмой за пользование заемными средствами (полученными кредитными продуктами);
• траты, связанные со списанием основных фондов, выбытием складских запасов;
• комиссии, уплачиваемые за банковское обслуживание;
• траты, связанные с организацией участия в других юридических лицах (например, сопутствующие покупке акций, долей);
• отчисления, направляемые в фонды, которые создаются согласно положениям законодательства о бухгалтерском учете;
• компенсация убытков, которые деятельность компании нанесла третьим лицам;
• выплата денежных санкций за несоблюдение условий договоров с контрагентами;
• курсовые разницы (курс продажи валюты оказался ниже, чем покупки);
• выплаты, осуществляемые компанией в рамках благотворительности (помощь негосударственным фондам, взносы на проведение культурных или спортивных мероприятий);
• убытки прошлых периодов, признанные в текущем году.

Компания несет разные виды расходов, обеспечивая собственное функционирование. Не все они имеют прямую связь с основным видом деятельности. Однако они также нуждаются в учете и признании. Начиная с 2006 года градация расходов упрощена: помимо трат на основные виды деятельности, выделяются прочие расходы. К этой категории относятся и операционные.

Какие издержки можно отнести к этой статье, как правильно рассчитать и учесть операционные расходы, а также оценить успешность управления ими, читайте в этой статье.

Что представляют собой операционные расходы

Все непрямые издержки предприятия относятся к операционным расходам. Ранее существовало разделение затрат на следующие:

• чрезвычайные;
• операционные.

Начиная с 2006 года согласно Приказу 116н от 18 сентября это разделение перестало быть обязательным, но для удобства предприятия может продолжать применяться. Теперь принято делить все расходы на две большие группы.

Если представить весь комплекс затрат предприятия, то на одном полюсе будут средства, предназначенные непосредственно на производство продукции, а на другом – прочие расходы, к которым относятся как раз операционные затраты, то есть дополнительные траты на обеспечение капитальных.

НАПРИМЕР. Фирма приобрела аппарат для производства напитков – это капитальная затрата. Операционными, производными от нее, будут средства на закупку чая и кофе для заправки, сахара, стаканчиков, оплаты электроэнергии и обслуживания аппаратуры, а также, если аппарат покупался в кредит, деньги на выплату банковских процентов.

Итак, операционные расходы (в англоязычной литературе «operating expenses», аббревиатура «ОРЕХ») – это затраты на ежедневное поддержание функционирования деятельности предприятия.

Состав операционных расходов

Действующий план бухгалтерского учета 10/99 в п.11 гл.3 приводит полный перечень расходов предприятия, относимых к операционным. К таковым относятся:

• активы, предоставляемые в аренду или другую форму временного пользования или владения за плату;
• сдаваемые во временное пользование интеллектуальные права собственности;
• вклады в уставный капитал других ООО;
• все формы отчуждения своей собственности, в том числе и продукции (продажа, аренда, списание);
• создаваемые денежные резервные фонды;
• комиссии и проценты, уплачиваемые в банковские организации.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Данные расходы будут признаны операционными, только если они не относятся к основной деятельности организации, в этом случае они должны быть сочтены обычными.

Операционные расходы, относимые к прочим

К ним относятся траты, не входящие в предыдущий перечень:

• выплата штрафов за нарушение условий, прописанных в договоре;
• компенсация убытков, причиненных по вине фирмы;
• убытки от финансовых обязательств, которые уже невозможно взыскать;
• размеры разницы в курсах валют;
• суммы от списания уцененных активов.

Бухгалтерия в отношении операционных расходов

Операционные затраты, поскольку они относятся к прочим, отражаются на бухгалтерском счете 91 (на дебете). Для учета расходов открывается субсчет первого порядка 91.2.

По этому субсчету бухгалтер ведет учет в течение всего отчетного периода по накопительному принципу. В конце месяца подводится итог: на счет 91.9 выводится разница прочих доходов и затрат.

К СВЕДЕНИЮ! Бухгалтер должен вести учет таким образом, чтобы по каждой финансовой операции можно было отследить конкретный результат.

Бухгалтерские проводки по учету операционных расходов

Рассмотрим проведение операционных расходов на конкретном примере.

ООО «Раффлезия» продала бывший в употреблении 3 года станок (объект основных средств) за 40 000 руб., в том числе НДС– 6 153 рубля. Первоначальная стоимость основного средства составляла 100 000 руб. По документам срок полезной эксплуатации такого станка составляет 6 лет. За три года использования была начислена сумма амортизации 55 000 руб. Станок был доставлен покупателю за счет ООО «Раффлезия», которая наняла для этого транспорт сторонней компании, расходы на это составили 15 000 руб., в том числе НДС 2307 руб.

Рассмотрим отражение этой операции в бухгалтерском учете:

• дебет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», кредит 91.1 – 40 000 руб. – отражение задолженности покупателя за проданный станок (объект основных средств);
• дебет 91.2, кредит 01.1 «Основные средства» – 6 153 руб. – начисление НДС по продаже объекта из основных средств;
• дебет 01.2 «Выбытие основных средств», кредит 01.1 – 100 000 руб. – отражение выбытия основного средства;
• дебет 02 «Амортизация основных средств», кредит 01.2 – 55 000 руб. – списание амортизации основного средства;
• дебет 91.2, кредит 01.2 – 45 000 руб. (100 тыс. – 55 тыс.) – списание остаточной стоимости реализованного объекта основных средств;
• дебет 91.2, кредит 60 «расчеты с поставщиками и подрядчиками» – 15 000 руб. – списание транспортных расходов на доставку купленного основного средства покупателю;
• дебет 19 «НДС», кредит 60 – 2307 руб. – отражение НДС для уплаты организации, осуществившей доставку;
• дебет 51 «Расчетные счета», кредит 76 «Расчеты с различными дебиторами и кредиторами» – 100 000 руб. – погашение задолженности покупателя за приобретенный объект основных средств.

Анализ эффективности операционных расходов

Помимо целей фиксации денежных операций, учет операционных расходов помогает решить дополнительные задачи по повышению эффективности предпринимательской деятельности. Этот вид затрат, наряду с капитальными, составляет значительную часть финансовых издержек любой организации.

Что можно узнать из показателей операционных расходов?

Сравнив данные затраты с выручкой от реализации продукции, можно сделать вывод о том, насколько дорого обходится предприятию деятельность по производству данных видов товара. Это отношение называется коэффициентом операционных расходов .

Он позволяет понять, сколько процентов полученного дохода идет на поддержку текущей деятельности (операций) организации, то есть насколько она эффективна.

Если исследовать этот коэффициент в динамике, можно отследить потенциал по увеличению объема производства и/или продаж без лишних издержек. Снижающийся коэффициент говорит об уменьшении операционных расходов при неизменном или даже возрастающем объеме продаж. Это говорит о росте выручки, а значит, и чистом увеличении прибыли предприятия.

Какие факторы влияют на коэффициент операционных расходов

Причины, оказывающие влияние на рост или снижение операционных затрат, могут быть как внешнего (не зависящего от самой организации), так и внутреннего свойства.

Внешние факторы влияния на операционные затраты:

• уровень инфляции в государстве: чем интенсивнее инфляционные процессы, тем больше будут операционные расходы, связанные с пересчетом зарплаты, выплатами по кредиту, затратами на услуги подрядчиков и др.;
• изменение обязательных платежей, а также налоговых ставок – чем больше налоги, тем выше операционные расходы.

Внутренние факторы (те, которые можно изменить усилиями самой компании):

• объем изготовления продукции и ее реализации – даже если в результате роста объемов операционные расходы вырастут, себестоимость единицы продукции ощутимо снизится, так как операционные расходы в своей постоянной части не изменятся;
• длительность цикла производства – чем он короче, тем быстрее будут оборачиваться активы, в результате чего операционные расходы снизятся за счет, например, хранения товаров, его естественной убыли, управленческих затрат и др.;
• производительность труда – чем больше продукции будет производить за единицу времени каждый рабочий, тем меньше будут операционные затраты по расчетам с персоналом;
• состояние производственных фондов – менее изношенная техника требует меньше средств на обслуживание и ремонт;
• количество оборотных активов в собственности организации – фирма, владеющая большей собственностью, меньше потратит на аренду, лизинг и подряды, что также снизит операционные затраты.

ИТОГ. Операционные расходы – повседневные траты на поддержание ведения бизнеса, относятся к «прочим расходам». Снижение этих издержек приводит к росту прибыли организации.

В общем понимании операционные расходы – это издержки предприятия, не связанные напрямую с основной деятельностью. Текущая редакция ПБУ 10/99 не содержит точного определения терминов операционных доходов и расходов в связи с изменением классификации по Приказу № 116н от 18 сентября 2006 г. Законодательством отныне предлагается упрощенная градация на прочие расходы/доходы, а также расходы/доходы по обычным видам деятельности . Как определить, что к каким издержкам относится, как рассчитать чистый операционный доход – подробно расскажем далее.

Что включают в себя операционные расходы?

Все непрямые расходы предприятия признаются операционными. Ранее существовала классификация издержек на внереализационные , операционные и чрезвычайные. С введением в силу Приказа 116н такое разделение упразднено, но возможно при необходимости по желанию предприятия. Полный список основных действующих операционных расходов содержится в пункте 11 главы III ПБУ 10/99.

К операционным расходам относятся следующие затраты:

• Представление активов, включая имущество, предприятия во временное платное пользование либо владение.
• Представление в платное пользование патентных прав на интеллектуальную собственность различного назначения.
• Участие в уставных капиталах чужих компаний.
• Уплата РКО кредитным учреждениям.
• Уплата процентов по заемным обязательствам различного характера.
• Издержки по выбытию, продаже, иному списанию активов, имущества, товаров, готовой продукции предприятия, за исключением российских денежных средств.
• Создание по БУ предприятием оценочных резервов, в том числе по сомнительным долгам, под обесценивание ценных бумаг и пр.

Перечисленные виды затрат входят в состав операционных расходов, если не относятся к основным видам деятельности предприятия. В ином случае подобные издержки подлежат включению в обычные расходы.

Прочие операционные расходы – из чего состоят

Операционные расходы, относимые к прочим, включают в себя остальные издержки, не поименованные выше. В частности, по ПБУ 10/99 это:

• Предъявленные штрафные санкции за нарушения договорных условий.
• Возмещение убытков по вине организации.
• Дебиторская задолженность с истекшим исковым сроком, другие невозможные к взысканию обязательства.
• Потери при списании уценки активов.
• Суммы курсовых разниц.
• Прочие виды.

Что включают в себя операционные доходы?

Аналогично расходам операционные доходы относятся к таковым, если они не связаны с основной работой предприятия. В противном случае их необходимо отражать на счете 90 и учитывать, как выручку от обычной деятельности. Полный перечень видов доходов от прочих операций содержится в пункте 7 ПБУ 9/99.

Операционные доходы состоят из поступлений:

• От платного представления в ограниченное по времени пользование активов предприятия.
• От платного представления патентных прав на различные виды интеллектуальной собственности.
• В связи с участием в уставных капиталах чужих компаний, в том числе по процентам и доходам от вложения в облигации, ценные бумаги.
• От участия в договорах простого товарищества.
• От реализации имущества, активов организации, товаров или изготовленной продукции.
• Полученные по кредитам и займам проценты.
• Начисленные штрафные санкции за нарушение договорных условий.
• От полученных безвозмездно активов.
• Прибыль прошлых периодов.
• Компенсация убытков, причиненных предприятию.
• Суммы начисленных курсовых разниц.
• Суммы кредиторской задолженности с уже истекшим сроком давности.
• Суммы признанных доходов от дооценки активов.
• Прочие виды.

Чистый операционный доход – формула

Как видно из содержания перечней, доходы и расходы практически совпадают по своему хозяйственному назначению. В связи с этим отношение операционных расходов к операционным доходам используется при расчете прибыли по прочим фактам хозяйственной деятельности бизнеса. Раздельный учет позволяет определить чистый операционный доход:

Чистый операционный доход – это: Сумма ВД (действительная величина валового дохода) – сумма ОР (операционные расходы за исключением амортизации).

Показатель характеризует величину чистой прибыли от использования имущества, вклада в уставный капитал, вложения в ценные бумаги, прочих видов доходов. Экономически важно рассчитывать ЧОД за текущий период. Но одномоментный положительный результат не является гарантией прибыли и в будущих периодах.

Отношение операционных расходов к выручке предприятия от продаж поможет высчитать коэффициент операционных расходов, который характеризует в динамике прибыльность общей деятельности. Чем ниже полученное значение, тем больше прибыли имеет предприятие за отчетный период. Чем больше значение коэффициента, тем существеннее затраты бизнеса на поддержание своей жизнедеятельности.

КОР (OER) = ОР / Доходы общие

Формулы расчета операционных доходов и операционных расходов предприятие может устанавливать самостоятельно, придерживаясь законодательных норм ПБУ 9/99 и 10/99. Измерение показателей эффективности деятельности рекомендуется проводить на основе данных финансовой (бухгалтерской) отчетности . Расчеты делаются за период – месяц/квартал или за отчетный год.

Бухучет операционных расходов и доходов

Для сбора данных по произведенным операционным расходам и доходам предназначается счет 91 «Прочие доходы и расходы». Суммы расходов в разрезе аналитики отражаются проводками по дебету 91.2, а доходов – по 91.1. Записи осуществляются накопительно в течение рабочего периода с закрытием итогового сальдо с помощью субсчета 91.9. На отчетный момент операционные расходы в балансе не отражаются, а остаток по счету 91 закрывается.

Пример типовых проводок по счету 91:

Ведение бухгалтерского учета непосредственно связано с определением доходности и расходов организации (ст. 5 402-ФЗ).

В настоящее время механизм определения доходной и расходной частей регулирует Приказ Минфина № 116н от 18.09.2006, согласно которому поступления и затраты, в зависимости от их характера, условий осуществления и направлений функционирования предприятия, классифицируются как:

• доходность (п. 4 ПБУ 9/99), расходы (п.

  Что включают в себя операционные расходы и доходы

  4 ПБУ 10/99) от основных видов деятельности предприятия;

• прочие.

До вступления в силу приказа № 116н, то есть до формирования отчетности за 2006 год, поступления и издержки классифицировались следующим образом:

• внереализационные;
• операционные;
• чрезвычайные.

Бухгалтерский учет доходной и расходной частей ведется по счету 91.

Прочие источники доходности

Доходность относится к категории «Прочие» в том случае, если поступления не связаны с обычной деятельностью учреждения. Если приход поступает от основных видов функционирования предприятия, его необходимо отражать на 90 счете «Продажи».

Прочие операционные доходы включают в себя следующие поступления:

• платное предоставление в ограниченное пользование активов;
• платное предоставление прав на патент различных видов интеллектуальной собственности;
• от участия в уставных капиталах (УК) других учреждений;
• от участия в договорах простых товариществ;
• от продажи имущества, активов, продукции;
• проценты по кредитам и займам;
• штрафные санкции, начисленные за нарушение условий договора;
• прибыль предыдущих периодов;
• компенсация убытков организации и проч.

Полный список доходности представлен в п. 7 ПБУ 9/99.

Чистый операционный доход — это разница между действительной величиной валового дохода (ВД) и постоянными издержками, такими, как страховые взносы, налоговые платежи и иные затраты.

ЧОД = ВД - ОР.

Расчет данного показателя иллюстрирует величину чистой прибыли, которую получит предприятие от использования имущества, вкладов в УК и иных видов доходности за текущий период.

Что прочие операционные расходы включают в себя

В состав операционных расходов входят все непрямые издержки деятельности организации, согласно ПБУ 10/99, например:

• неустойки за нарушение сторонами условий договора;
• возмещение убытков, возникших по вине учреждения;
• просроченная дебиторская задолженность;
• обязательства, невозможные к взысканию;
• величина от курсовых разниц;
• списание уценки активов организации и проч.

Перечень всех действующих в настоящий момент ОР закреплен в п. 11 главы III ПБУ 10/99.

Операционные затраты

Компания несет текущие расходы для обеспечения собственной деятельности, которые включают затраты на обслуживание оборудования, расходы на маркетинг и продажи, расходы на НИОКР, лицензионные расходы, затраты на страхование, предусмотренные законодательством расходы, управленческие расходы, командировочные расходы, коммунальные расходы, затраты на ИТ-поддержку и т. д.

Все эти затраты называются операционными расходами (operating expenses, ОРЕХ) и представляют собой все средства, которые тратятся на поддержание ежедневной производственной деятельности компании. Отсюда следует, что чем меньше у компании операционных расходов, тем она прибыльней.

Ключевой вопрос, на который помогает ответить этот показатель — насколько успешно мы управляем нашими операционными расходами?

Операционные расходы являются одними из основных расходов компании наряду с капитальными расходами (вложения в физические активы).

Анализ операционных затрат и их отношения к выручке от продаж дает компаниям представление о дороговизне их деятельности и существования. Отношение операционных расходов к выручке от продаж называется коэффициентом операционных расходов (operating expense ratio, OER) и отражает процент от дохода, который идет на поддержание текущей производственной деятельности.

Изменение показателя во времени может служить индикатором способности компании к повышению объемов продаж без пропорционального увеличения операционных расходов. Например, если объем продаж растет год от года, a OER снижается, это может говорить о том, что выручка от продаж увеличивается, а операционные расходы уменьшаются с возрастающей скоростью. С точки зрения чистой прибыли, это отличная ситуация.

OER часто рассматривается как показатель эффективности руководства компании, так как руководители обычно обладают большими возможностями для контроля операционных расходов, нежели выручки или капитальных затрат.

Как проводить измерения

Метод сбора информации

Данные для рассматриваемого ключевого показателя эффективности (КПЭ) берутся из финансовых отчетов и систем бухгалтерского учета.

Формула

OER = (Операционные расходы за период t / Выручка от продаж за период t) × 100%.

Числитель представляет собой сумму всех операционных расходов.

Данный показатель рассчитывается ежемесячно либо ежеквартально.

Данные для рассматриваемого КПЭ берутся напрямую из отчета о прибылях и убытках, где операционные расходы просуммированы за определенный промежуток времени - месяц или год.

Если информация об операционных расходах легкодоступна, то затраты на измерение показателя относительно малы. В противном случае, при ручном способе расчета операционных расходов затраты существенно возрастают.

Целевые значения

Величина целевого значения показателя зависит от отрасли, в которой работает компания. В отраслях с высоким уровнем затрат на НИР и НИОКР, как, например, в фармацевтической промышленности, операционные расходы традиционно выше.

Пример. Давайте рассмотрим пример расчета коэффициента операционных расходов.

Прежде всего мы должны вычислить величину операционных расходов, определив все затраты на ведение операционной деятельности компании. Административные расходы и заработная плата, расходы на обслуживание оборудование, командировочные расходы, расходы на маркетинг и страхование и другие накладные расходы по аренде зданий и оборудования - все это относится к операционным расходам. Операционные расходы за определенный период могут быть взяты напрямую из отчета о прибылях и убытках, куда включены все расходы, связанные с обеспечением ежедневной деятельности компании (за исключением капитальных затрат).

Если у компании следующая структура расходов: НИОКР - 1000 долл., продажи и маркетинг - 4000 долл., административные расходы - 2000 долл., арендные платежи - 500 долл., износ и амортизация - 150 долл. за заданный период, а выручка от продаж - 40 000 долл., то вычисления будут следующими:

OPEX = 1000 + 4000 + 2000 + 500 + 150 = 7650 долл.

OER = (7650 / 40 000) × 100% = 19,13%.

Замечания

Запомните, что OER полезен только как сравнительный индикатор для компаний из одной отрасли.

Также имейте в виду, что крупные расходы (например, большой научно-исследовательский проект), осуществленные в период, для которого рассчитывается OER, и не способные приносить в ближайшие годы дохода, могут исказить значение ОРЕХ и коэффициента операционных расходов.

Также Вам будет интересно:

Что такое операционные расходы

Расчет операционных расходов

⇐ ПредыдущаяСтр 6 из 7Следующая ⇒

Операционные расходы (эксплуатационные расходы) включают следующие статьи:

— Постоянные расходы – расходы, которые не зависят от степени занятости объекта арендаторами. Обычно сюда включают налог на имущество, платежи за землю, расходы на страхование объекта и другие.

— Переменные расходы – расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки площадей арендаторами и уровнем предоставляемых услуг. Состав переменных расходов зависит от особенностей оцениваемого объекта. Как правило, – это расходы на управление зданием, коммунальные платежи, охрана, уборка помещений общего пользования, вывоз мусора и другие.

— Резерв на замещение – величина средств, необходимых для замены и ремонта элементов с коротким сроком службы. Поскольку это обычно крупные единовременные суммы, для стабилизации расходов следует открыть специальный счет, на который затем ежегодно переводить часть средств на покрытие предстоящих затрат.

Итоговая величина операционных расходов рассчитывается как сумма вышеприведенных расходов. Оценщик считает, что необходимо учесть следующие расходы:

— Расходы, связанные с управлением объектом.

— Налог на прибыль.

— Налог на имущество

Оценщики считают, что величина резерва на замещение при нормальном управлении объектом должна соответствовать уровню амортизационных отчислений, поэтому данные расходы из действительного дохода не вычитались и при формировании чистого операционного дохода не прибавлялись.

Расходы, связанные с управлением объектом

Управление объектом может осуществляться собственными силами или с привлечением сторонней специализированной организации.

Стоимость услуг сторонних организаций соответствует среднерыночному показателю –5% – 15% от Действительного валового дохода. В данном случае был использован минимальный показатель – 5%, поскольку управление аналогичной недвижимостью не связано с какими-либо скрытыми проблемами, обстоятельствами.

Среднерыночная арендная ставка, рассчитанная ранее, предполагает оплату коммунальных платежей сверх платежей за аренду помещений, поэтому данные расходы при формировании чистого операционного дохода не учитываются.

Чистый операционный доход

Чистый операционный доход (ЧОД) – ожидаемый доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода операционных расходов за год.

Определение ставки капитализации

Ставка капитализации – коэффициент, преобразующий доход в стоимость, учитывая одновременно и прибыль и возмещение капитала.

Для определения адекватной величины безрисковой ставки, применяемой оценщиками, может быть рассмотрен рынок государственных ценных бумаг ГКО-ОФЗ. Поскольку мы исследуем долгоживущий объект недвижимости, Оценщики логично рассмотрели доходность бумаг с максимальным сроком гашения 30 лет, которая на дату оценки составила 8,79%:

Данная ставка является номинальной, а значит должна быть приведена к реальной ставке, то есть, очищена от инфляции. В проект федерального бюджета РФ на 2015 год заложен прогноз инфляции (уточненный) – 4,7%. Известно, что при инфляции менее 15% в год известная формула Фишера преобразуется в выражение:

Ср = (Сн – I), (8)

Ср – реальная ставка;

Сн – номинальная ставка;

I – инфляция.

Таким образом, реальная безрисковая ставка составит: 8,79 – 4,7 = 4,09% (в долях – 0,0409).

Премия за низкую ликвидность – при расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата воженных в объект недвижимости инвестиций. То есть, здесь подразумевается размер компенсации, которую следует закладывать в стоимость объекта недвижимости при его продаже, возникающую за счет невозможности использования денежных средств в течение срока экспозиции. Для оцениваемого объекта период экспозиции составит 3 месяца. Следует предполагать, что данная сумма, полученная сразу, могла бы быть реинвестирована с доходом на уровне безрисковой ставки. Соответственно данный вид премии может быть рассчитан следующим образом:

P 1 = r 0 /12 × T эксп, (9)

Т эксп – нормальный период экспозиции объекта недвижимости оцениваемого типа на рынке.

Норма возврата на капитал для помещений рассчитана исходя из оставшегося срока жизни.

Данные предоставлены в таблице №13

Таблица №13 — Определение ставки капитализации

Рыночная стоимость, рассчитанная доходным подходом, будет определяться по формуле:

FVn – чистый операционный доход;

R – ставка капитализации.

Расчет рыночной стоимости объектов доходным подходом

Таблица №14 — Расчет стоимости нежилого помещения доходным подходом

Рыночная стоимость нежилых помещений в рамках доходного подхода представлена в таблице №15.

Таблица №15 — Рыночная стоимость недвижимого имущества по доходному подходу

⇐ Предыдущая1234567Следующая ⇒

Читайте также:

Операционные расходы в бухгалтерском учете регламентированы Положением по бухгалтерскому учету 10/99. В них включены затраты на непосредственную деятельность компании, кроме тех, что составляют себестоимость реализованной продукции. В частности, операционными признаются расходы, связанные с:

• предоставлением во временное пользование активов фирмы,
• участием в уставных капиталах других компаний,
• списанием, выбытием основных материальных активов, товаров,
• выплатой процентов по кредитам и займам,
• отчислениями в оценочные резервы,
• отчислениями в резервы, организуемые на основе признания условных актов хозяйственной деятельности.

Понятие «операционные расходы» существует только в бухгалтерском учете. В целях налогообложения Налоговый кодекс признает их как затраты на производство и реализацию продукции (оказание услуг, выполнение работ) или внереализационные затраты. R ним относятся суммы налогов и сборов, зачисляемые на финансовые результаты компании. Услуги по бухучету, в том числе, учету операционных расходов, предоставляет наша компания. В этой статье мы подробно рассмотрим несколько видов операционных расходов в бухгалтерском учете.

Операционные расходы, связанные со списанием основных средств и активов

Расходы на продажу средств включаются в операционные в соответствии с 11 пунктом ПБУ 10/99. К ним относятся остаточная стоимость основных средств, расходы на их перевозку, упаковку и т.д. Сопутствующие продаже действия — демонтаж, транспортировка и проч. — осуществляются самой компанией или сторонними организациями. Операционные расходы в бухгалтерском учете от списания основных средств производства отражаются в том отчетном периоде, к которому они относятся.

Как правило, выбытие объекта происходит вследствие:

• продажи,
• износа,
• ликвидации в аварии и чрезвычайно ситуации,
• передачи в уставный капитал другой компании,
• передачи по договору дарения или мены,
• реконструкции и в иных случаях.

В соответствии с ПБУ, величина связанных с продажей и выбытием основных средств принимается к учету в сумме, равной величине кредиторской задолженности или оплаты в денежной и иной форме.

Для полного бухгалтерского учета операционных расходов целесообразно открывать субсчета, на которых формируются остаточная стоимость средств, расчеты с поставщиками, прочие расходы.

Операционные расходы, связанные с участием в уставных капиталах других компаний

Расчет операционных расходов в бухгалтерском учете определяется пунктом 6 ПБУ 10/99. К ним могут быть отнесены затраты на участие в собрании акционеров, т.к.

Операционные расходы

решение о выплате принимается и в ООО и в АО общим собранием участников.

Организации обязаны ежегодно проводить инвентаризацию обязательств и активов перед составлением бухгалтерской отчетности. В ходе инвентаризации в список операционных расходов может быть отнесена плата за получение выписки из реестра акционеров. В этом случае, бухгалтерский учет результатов инвентаризации подразумевает хозяйственную операцию, которая отражается по дебету счета 91 и субсчета 91-2 «Прочие расходы», кредиту счета 76 и открываемому к нему субсчету.

Аудиторская фирма в Москве «Аудит в бизнесе и финансах» предоставляет услуги по учету и отражению операционных доходов и расходов компании, составлению бухгалтерской отчетности, аудиту и консалтингу. Полный перечень услуг нашей компании Вы можете уточнить на сайте.

Среди наших услуг: обязательный аудит отчетности, расчет суммы земельного налога.

все публикации

Строки 090 “Прочие операционные доходы” и 100 “Прочие операционные расходы”, по этим строкам отражаются данные по операциям, связанным с движением имущества организации (основных средств, запасов, денежных средств, ценных бумаг и т.п.)

К ним в частности относятся:

· реализация основных средств и прочего имущества;

· списание основных средств в связи с их моральным износом;

· сдача имущества в аренду;

· прекращение производства, не давшего продукции

В составе прочих операционных расходов отражаются суммы причитающиеся к уплате отдельных видов налогов и сборов за счет финансовых результатов в соответствии с установленным законодательством РФ.

Раздел III. Внереализационные доходы и расходы.

Состав внереализационных доходов и расход определен п.8 ПБУ 9/99, п.10 ПБУ 10/99.

Строки 120 “Прочие внереализационные доходы” и 130 “Прочие внереализационные расходы”.

По статье “Прочие внереализационные доходы” отражаются:

— кредиторская и депонентская задолженности, по которым срок исковой давности истек;

— штрафы, пени, неустойки за нарушение условий договоров, по которым получены решения суда об их взыскании;

— прибыль прошлых лет, выявленная в этом году;

— зачисление на баланс имущества, оказавшегося в излишке по результатам инвентаризации, и т.п.

— курсовые разницы, возникшие при переоценке в установленном порядке имущества и обязательств, выраженных в иностранной валюте.

По статье “прочие внереализационные расходы” показываются:

— суммы уценки производственных запасов готовой продукции и товаров в соответствии с установленным порядком;

— убытки от списания дебиторской задолженности, по которым срок исковой давности истек;

— убытки по операциям прошлых лет, выявленные в отчетном году;

— убытки от хищений материальных и иных ценностей, виновники которых по решениям суда не установлены;

— судебные издержки и т.п.

Строка 140 “Прибыль (убыток) до налогообложения”, сумма прибыли (убытка) до налогообложения отражает сальдо по всем доходам и расходам, связанным с обычными видами деятельности, а также по операционным и внереализационным доходам и расходам.

Строка 150 “Налог на прибыль и другие аналогичные платежи”, в ней отражается начисленная организацией к уплате в бюджет по итогам отчетного периода, а также иные платежи в бюджет, производимые за счет прибыли. К категории иных относятся штрафные санкции, начисляемые за ненадлежащее исполнение обязательств по платежам в бюджет (штрафы, пени), а также другие санкции, связанные с нарушением действующего законодательства. Эти данные отражаются на счете 99 «Прибыли и убытки».

Строка 160 “Прибыль (убыток) от обычной деятельности” данные по этой строке определяются как разница между суммой прибыли (убытка) до налогообложения (строка 140) и суммой платежей в бюджет, производимых за счет прибыли (строка 150).

Раздел IV. Чрезвычайные доходы и расходы

Строки 170 “Чрезвычайные доходы” и 180 “Чрезвычайные расходы”

Состав чрезвычайных доходов и расходов определен п.9 ПБУ 9/99, п.13 ПБУ 10/99.

По строке 170 отражаются поступления, возникшие в результате чрезвычайных обстоятельств (стихийного бедствия, пожара, аварии и т.п.). К ним в частности, относятся страховое возмещение, стоимость материальных ценностей, остающихся от списания непригодных к восстановлению и дальнейшему использованию активов, и т.п. по строке 180 показываются расходы, возникающие как последствия чрезвычайных обстоятельств хозяйственной деятельности.

Строка 190 “Чистая прибыль (нераспределенная прибыль (убыток) отчетного периода)” по данной сроке показывается окончательный финансовый результат деятельности организации, учитывающий все виды ее расходов и доходов (включая чрезвычайные).

Пояснения к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках должны раскрывать сведения, относящиеся к учетной политике предприятия и обеспечивать пользователей дополнительными данными, которые нецелесообразно включать в бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках, но которые необходимы пользователям бухгалтерской отчетности для реальной оценки финансового положения организации, финансовых результатов ее деятельности и изменений ее финансовом положении.

В пояснениях к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках должно быть указанно, что бухгалтерская отчетность сформирована организацией исходя из действующих в Российской Федерации правил бухгалтерского учета и отчетности, кроме случаев, когда организация допустила при формировании бухгалтерской отчетности отступления от этих правил.

Существенные отступления должны быть раскрыты в бухгалтерской отчетности с указанием причин, вызвавших эти отступления, а также результата, которые данные отступления оказали на понимания состояния финансового положения организации, отражение финансовых результатов ее деятельности и изменений в ее финансовом положении. Организацией должна быть обеспечено подтверждение оценки в денежном выражении последствий отступлений от действующих в Российской Федерации правил бухгалтерского учета и отчетности.

В пояснительной записке должны быть объяснены причины изменений баланса на начало года, раскрыты отличные от предыдущего года способы ведения бухгалтерского учета, особо раскрыты изменения в учетной политике, существенно влияющие на оценку и принятие решений пользователями отчетностью, причины этих изменений и оценка последствий их в стоимостном выражении.

При наличии у организации дочерних и зависимых обществ приводится сведения об их месте нахождения, наименование и вид деятельности.

Характеристика отдельных видов средств и источников может иллюстрироваться необходимыми аналитическими таблицами, расшифровками и т.п. Желательно определять тенденции основных показателей деятельности организации. В случае необходимости следует указать методику расчета аналитических показателей.

В пояснительной записке целесообразно дать оценку деловой активности организации, критериями которой являются широта рынков сбыта продукции, в том числе поставки на экспорт, репутация организации, выражаются, в частности, в известности ее клиентов. Необходимо также привести данные о динамике важнейших показателей деятельности организации за ряд лет, о будущих капиталовложений и т.п.

При наличии у организации дочерних и зависимых обществ приводятся сведения об их месте нахождения, наименование и вид деятельности.

Операционные расходы и доходы

2. Цели и задачи анализа показателей промежуточной финансовой отчетности.

Основными задачами анализа являются:

— Своевременное выявление и устранение недостатков в финансовой деятельности, и поиск резервов улучшения финансового состояния предприятия и его платежеспособность.

Прогнозирование возможных финансовых результатов, экономической рентабельности исходя из реальных условий хозяйственной деятельности и наличия собственных и заемных ресурсов, разработка моделей финансового состояния при разнообразных вариантах использования ресурсов.

• Увеличение кредиторской задолженности Счет 08 в бухгалтерском учете проводки Целевое использование средств